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El Banco de España ordena a los bancos vender sus activos adjudicados

Publicado por pisobcn en 2 diciembre, 2016
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El Banco de España lo ha dicho bien claro: las entidades financieras españolas deben soltar lastre inmobiliario y deben centrarse en el que, por naturaleza, es su negocio, es decir, el préstamo crediticio. Quitarse ladrillo: ésa es la obligación que, según indicación del regulador, deben cumplir las entidades financieras españolas. Ello, además, deberá realizarse ajustándose a una nueva normativa que obliga a los bancos a valorar anualmente sus activos inmobiliarios adjudicados.

Si hasta hace poco los bancos debían retasar todos sus activos cada tres años, ahora esta valoración periódica de los activos adjudicados deberá realizarse cada año. Con ello se conseguirá que los activos en posesión de los bancos tengan una tasación más acorde a lo existente en el mercado. No será, sin embargo, la cifra recogida de dicha tasación la que deba servir específicamente a los bancos para realizar la valoración de sus activos. Esa tasación será la base o punto de partida para la valoración final del activo adjudicado en cuestión, que será resultado, finalmente, de aplicar al valor de tasación un descuento que será el equivalente al de los costes que se produzcan hasta la comercialización del activo.

Para algunos expertos, esta obligación implica un riesgo para las entidades bancarias que tengan muy sobrevalorados sus activos adjudicados. Un reajuste muy a la baja de dichos activos puede lastrar de manera significativa los resultados anuales de una entidad bancaria. El hecho de que los bancos inmovilicen fondos para cubrir el riesgo de los inmuebles adjudicados, combinado con una tasación a la baja del valor de dichos inmuebles, haría aumentar, de manera significativa, las provisiones que las entidades bancarias deberían realizar para cubrir dicho riesgo. Y un aumento demasiado elevado de dichas provisiones afectaría negativamente a la cuenta de resultados del banco. Hay expertos, sin embargo, que opinan que la sobrevaloración de los activos adjudicados a los bancos no es tan alta como para que un reajuste a la baja de la valoración de dichos activos produjera mayores problemas al sistema financiero español.

De entre todos los activos adjudicados a los bancos, más del 50% de los mismos permanecen en poder de sólo tres bancos. Esos bancos son el BBVA, el Banco Popular y CaixaBank. En total, los activos adjudicados a la banca española rondan un volumen (entre viviendas, locales, suelo, garajes, etc.) de 78.000 millones de euros.

La intención del Banco de España, recogida en la compleja circular 4/2016 de 27 de abril, es que la banca se vaya desprendiendo progresivamente de todos esos activos. Sin ir más lejos, para el 2017 el Banco de España ha impuesto unas ventas mínimas. En el caso de las casas terminadas, los bancos deberán vender el 25% del inventario medio anual. En el del suelo, las ventas deberán llegar al 15%.

Una nueva forma de trabajar

Para cumplir con dicha exigencia los bancos deberán revisar sus mecanismos de funcionamiento. Mejorar la técnica de venta o reducir el precio de sus activos adjudicados serán dos de las opciones en manos del sector bancario para cumplir con el mandamiento de un Banco de España que, además, penalizará a aquellos activos que lleven más de tres años en cartera. Todos esos activos deberán ser tasados mediante visita (no podrán ser tasados de manera masiva). Eso servirá, también, para comprobar hasta qué punto algunos de esos pisos están okupados.

Diversos expertos señalan que, en el fondo, la Circular emitida por el Banco de España no en sí misma una obligación (sobre todo ahora, que se ha matizado y flexibilizado, apenas un mes después de entrar en vigor), pero que sí puede actuar progresivamente como incentivo. De hecho, hay expertos que opinan que la irreversibilidad de la cobertura hecha al tercer año de permanencia de un activo adjudicado en cartera y la valoración anual de dicho activo, combinadas, actuarán como incentivo para que la banca esté interesada en librarse de esos activos adjudicados que hoy forman parte de su cartera.

Campañas de descuentos

En cierto modo, los servicers ya han reaccionado con campañas comerciales de venta de inmuebles a precios muy atractivos. Por ejemplo, Haya Real Estate, servicer que comercializa unas 60.000 casas que son propiedad de Bankia, Cajamar y la Sareb, ha iniciado una campaña que tiene como eslogan “Precios Boom!!” y que, hasta el 31 de diciembre, promete una rebaja del 40% del precio de las viviendas y plazas de garaje que se sacan a la venta.

Algunos analistas han señalado también cómo la banca está intentado cumplir con el mandato del Banco de España utilizando una especie de atajo: el de transferir a Merlin Properties miles de inmuebles adjudicados. No hay que olvidar que Merlin Properties es actualmente el primer grupo inmobiliario español y que de él son accionista el BBVA, el Banco Santander y el Banco Popular. Transfiriendo parte de sus activos adjudicados a Merlin Properties, las tres entidades financieras hacen desaparecer dichos activos de sus balances.

Otra opción que se está barajando, y que está, en cierto modo, pendiente de una autorización por parte del Banco de España, es la de la creación de un banco malo por parte de las tres entidades financieras mencionadas.

Todos estos factores, sumados a la posibilidad de que se produzcan ventas al por mayor (menos factibles, ya que estas ventas acostumbran a estar condicionadas por la realización de mayores descuentos, algo que, muy probablemente, la banca no esté dispuesta a asumir), agitará sin duda el mercado inmobiliario convirtiéndolo en un lugar muy atractivo no sólo para los grandes inversores, sino también para aquellos particulares que tengan capacidad de acceder al mercado hipotecario y deseen comprar un inmueble a buen precio.