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Riesgo de burbuja en el mercado de alquiler

Publicado por pisobcn en 26 noviembre, 2016
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Son varios los medios de comunicación que durante los últimos días han recogido la opinión de diversos expertos sobre una circunstancia a la que ya hemos hecho referencia en este blog en algún artículo anterior: la posibilidad de que se acabe formando una burbuja en el mercado del alquiler en las grandes ciudades españolas. De hecho, en ciertos barrios de Madrid y Barcelona esa especie de burbuja del alquiler es ya una realidad.

En la actualidad, los precios del alquiler aumentan a ritmos que rozan el 7%. Y no sólo eso: también se está incrementando, y a buen ritmo, el total de inmuebles alquilados. La combinación de ambos factores es lo que hace temer la formación de dicha burbuja del mercado inmobiliario de alquiler y lo que ha hecho que, en zonas muy concretas de Barcelona y Madrid, pueda hablarse ya, con toda propiedad, de la existencia de dicha burbuja.

Carles Sala, secretario d’Habitatge de la Generalitat de Catalunya, ha destacado como, en el caso de Barcelona, la presión turística, unida a la creciente demanda natural, ha sido un factor determinante a la hora de impulsar al alza los precios del alquiler. Según palabras de Josep Maria Muntaner, concejal de Habitatge del Ayuntamiento de Barcelona, recogidas por El Periódico de Catalunya, “ha tenido lugar un proceso de sustitución de primera residencia que ha pasado a ser edificios turísticos y hoteles. El parque se ha reducido en algunas zonas y ha pasado a ser turístico”. Un ciudadano de Barcelona lo resumía en un artículo de Miguel Ángel Maestro editado el pasado 18 de noviembre por El Periódico de Catalunya con una frase ciertamente demoledora: “un piso turístico es un hogar menos”.

Hay otro factor, más allá del de la presión turística, que ha hecho que se incremente el desnivel existente entre la oferta y la demanda. Ese hecho tiene que ver con las dificultades a las que se enfrentan muchas parejas jóvenes a la hora de conseguir un préstamo hipotecario. La precariedad laboral y las normas más estrictas de los bancos para conceder préstamos tras la gravísima crisis inmobiliaria que ha afectado al país en los últimos años hace que los jóvenes que quieren independizarse y marchar del hogar paterno optan por el alquiler. En un parque inmobiliario con escasa oferta, esa demanda (unida a la de muchos estudiantes que acuden a estudiar a Barcelona venidos desde otros puntos de la geografía catalana o desde el extranjero) incide de manera inflacionaria sobre el precio de la vivienda de alquiler.

Esta inflación se nota, incluso, en el alquiler de habitaciones. Se están ofreciendo habitaciones individuales, interiores y sin armario por 400 y 450 euros al mes, según se recoge en el mencionado artículo de Miguel Ángel Maestro.

De la discordancia existente entre oferta y demanda existen datos concretos. Los proporciona Solvia, la sección inmobiliaria del Banc Sabadell: en Barcelona, la oferta de vivienda de alquiler sube a un ritmo del 8,4%; la demanda, por su parte, crece al 20%. En Madrid, la oferta lo hace al 12% mientras que la demanda de vivienda de alquiler se incrementa anualmente al ritmo del 28%.
En los artículos que ha ido apareciendo en estos días para hablar de esta burbuja del alquiler o de las altas rentabilidades que el alquiler proporciona en diversas zonas de Barcelona y Madrid (el diario El Mundo publicó un artículo muy interesante al respecto el pasado 7 de noviembre) se hace hincapié en algo de lo que ya hemos hablado en algunos de los posts dedicados al alquiler en este blog: el peso de la cultura inmobiliaria española en la formación de esta burbuja del alquiler.

El español acostumbra a optar, a nivel inmobiliario, por la propiedad antes que por el alquiler. Al menos desde los años sesenta, cuando se impuso como objetivo social entre la población la propiedad de un piso y un coche. Si hasta los años 50 la mitad del parque inmobiliario era de renta, a partir de la década citada la tendencia cambió y cada vez fue mayor el porcentaje de españoles que eran propietarios de un inmueble. En la actualidad, el 20% del parque inmobiliario español es de pisos de alquiler. En otras zonas europeas, dicho porcentaje oscila entre el 30 y el 50%.

Los barrios más rentables para el alquiler

Atendiendo a los factores anteriormente señalados podemos entender cómo, en determinados barrios de Barcelona o de Madrid, pueden obtener altísimas rentabilidades aquellos propietarios que opten por poner en alquiler una vivienda de su propiedad.

La lógica hace pensar que los mayores rendimientos en el alquiler se obtendrán en aquellos barrios en los que los precios de compraventa sean más bajos, es decir: en aquellos barrios en los que se produzcan mayores desigualdades. La relación entre ingresos anuales obtenidos por alquiler respecto al precio de compra hará que, en estas zonas, se obtengan los beneficios brutos más altos.

En el citado artículo del diario El Mundo se señala cómo los barrios más rentables para el alquiler de Barcelona son el Carmel (con una rentabilidad bruta del 8,43%), el Besós y el Maresme (6,96%) y el Poble Sec (5,16%). En Madrid, por su parte, las mayores rentabilidades brutas por alquiler se dan en el barrio de Hellín (San Blas), Nueva Numancia (una zona ubicada en el núcleo originario de Puente de Vallecas) y el barrio de Berruguete, que está ubicado en el distrito de Tetuán.

Un factor que también hay que tener en cuenta a la hora de valorar la rentabilidad del alquiler de una vivienda es el tamaño de la misma. Una regla general del alquiler dice que las viviendas de menor superficie tienen un mayor índice de rentabilidad de alquiler. En Barcelona, por ejemplo, la mayor rentabilidad a la hora de alquilar un inmueble se obtiene en viviendas que miden menos de 80 metros cuadrados.

A la hora de plantearse una inversión para destinar la vivienda comprada al alquiler hay que tener en cuenta el factor del tamaño de la vivienda pero también hay que valorar que se pueden producir algunas excepciones. Por ejemplo: una vivienda de tamaño grande también puede ofrecer una alta rentabilidad en alquiler. Basta con que esté ubicada en una zona “especial”. Por ejemplo: en Barcelona podemos encontrar viviendas grandes con alta rentabilidad en alquiler en la zona de Diagonal Mar o en el Front Marítim del Poblenou. Por el contrario, una vivienda de tamaño pequeño puede ofrecer (contraviniendo la regla general) bajas rentabilidades si dicha vivienda está ubicada en zonas como Les Corts, Pedralbes o Sarrià.