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El decálogo del buen comprador inmobiliario

Publicado por pisobcn en 24 marzo, 2017
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Hay decálogos para todo. Rara es la actividad humana que haya podido escapar a la tentación de alguien que, arrogándose el papel de dios legislador, redacte diez consejos/mandamientos a tener en cuenta para evitar cualquier tipo de fracaso. Si hay decálogos para ser excursionista, buen turista o incluso buen aficionado a un club de fútbol, ¿cómo no había de existir un decálogo para saber cómo comportarse y qué factores tener en cuenta cuando uno va a invertir en la compra de un piso?

En estos tiempos, en los que el mercado inmobiliario vuelve a moverse, es importante que quien vaya a comprar un piso (bien sea como primera residencia, bien como residencia de renovación, bien como propiedad destinada al alquiler) tenga en cuenta una serie de consejos que le permita acertar al máximo en su compra.

El decidirse a comprar una vivienda es, sin duda, una decisión de envergadura que no puede tomarse a la ligera. Tampoco es para tomarse a la ligera la decisión de escoger entre un piso u otro a la hora de comprar una vivienda. Para tomarla hay que atenerse al siguiente decálogo para comprar un piso:

    1. Quien quiera comprar un inmueble, bien sea un comprador de primera vivienda, bien un inversor minorista, debe realizar un buen análisis de precios y de las posibilidades de revalorización que dicho inmueble puede tener en el futuro.
    2. El segundo consejo de este decálogo del comprador de un piso es el de analizar y valorar los diferentes tipos de préstamos hipotecarios existentes en el mercado en el momento de la compra. Preguntarse si optar por una hipoteca a interés fijo o por una a interés variable es, sin duda, una de las preguntas capitales que todo aquel futuro comprador de un inmueble que deba recurrir a algún tipo de financiación debe hacerse. Quien finalmente opte por una hipoteca a interés variable referenciado al euríbor debería valorar las variaciones que podría experimentar la cuota mensual de su hipoteca en caso de que euríbor abandonara las cuotas negativas en las que se mueve actualmente y volviera a subir. Los expertos apuntan a que, hoy por hoy, los préstamos a interés variable continúan siendo más favorables al comprador que los préstamos a interés fijo. Quien, pese a todo, decida optar finalmente por el interés fijo a la hora de solicitar un préstamo hipotecario con el objetivo de financiar la compra de un inmueble, debe tener presente que los bancos, y debido a la sentencia sobre las cláusulas suelo, están empezando a aumentar los precios de sus préstamos para, así, intentar paliar las “pérdidas” que pudieran derivarse de la aplicación de dicha sentencia.
    3. Una de las normas fundamentales del decálogo del comprador de una vivienda es la de buscar un piso por el que no se tenga que pagar más del 40% de los ingresos netos mensuales familiares. Las entidades bancarias, en algunas ocasiones, valoran a la hora de conceder su préstamo hipotecario que el montante de la cuota mensual hipotecaria no supere el 33% del total de los ingresos de los propietarios de la vivienda.
    4. Otro de los consejos que debe figurar en todo decálogo para un comprador de vivienda es el de revisar toda la fiscalidad que va ligada a la compra del inmueble en cuestión. Entre los impuestos que afectan a la compra de un inmueble encontramos los siguientes:
      • IVA: del 10% en los inmuebles nuevos y del 4% para viviendas con algún tipo de protección.
      • Impuesto de Transmisiones patrimoniales: de entre el 6% y el 11% del precio de la vivienda dependiendo de la Comunidad Autónoma en que se encuentre la vivienda comprada.
      • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto oscila entre el 0,5 y el 1,5% del precio de venta dependiendo igualmente de la Comunidad Autónoma en que se encuentre la vivienda adquirida.
      • Gastos notariales.
  1. El decálogo del comprador de una vivienda señala que toda persona que esté valorando sobre la idoneidad o no de comprar una vivienda debe valorar todas las cargas asociadas a la compra de un inmueble. Hay que pensar que, por ejemplo, por dicho inmueble deberemos pagar unos gastos de la comunidad de vecinos y un Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Todos estos gastos influirán en la rentabilidad de la propiedad adquirida si ésta, por ejemplo, se va a destinar al arrendamiento.
  2. Algo que también debe valorar quien vaya a comprar una vivienda es si merece la pena o no comprar una vivienda a reformar. Realizar una especie de presupuesto sobre la reforma atendiendo a los cambios tanto estéticos como estructurales que deseamos introducir en ella servirá para ayudarnos a saber si dicha compra nos resulta rentable o no. En el decálogo del comprador de una vivienda debe figurar este factor como factor capital. Un presupuesto mal realizado puede echar por tierra todas las previsiones de rentabilidad de la compra de una vivienda. Por eso es importante contar con la colaboración, a la hora de realizar dicho presupuesto, de un buen profesional. Es preferible, en ocasiones, invertir algo más en dicho profesional que constatar después cómo una reforma mal valorada devora la rentabilidad de nuestra compra.
  3. El decálogo del buen comprador de vivienda recoge un ítem que no siempre puede cumplirse: el de ahorrar un plus de dinero para gastos extraordinarios. Teniendo en cuenta que las hipotecas, en la actualidad, sólo cubren un máximo del 80% del valor de la vivienda (ya pasaron aquellos tiempos en los que las hipotecas llegaban a cubrir el 100% del precio de los inmuebles), ese dinero ahorrado debería alcanzar para cubrir ese 20% de valor del inmueble que la hipoteca no cubre, así como los gastos de escritura, notario, etc. El decálogo del buen comprador de vivienda contempla también que ese dinero ahorrado previamente a la compra del inmueble pueda servir para paliar la aparición de posibles vicios del inmueble (humedades, grietas, mal funcionamiento de los equipamientos del mismo, etc.).
  4. Visitar el vecindario en que se encuentra el inmueble figura también como una de las obligaciones que todo futuro comprador de dicho inmueble debe tener en cuenta. Esa visita al vecindario servirá para conocer sus servicios (transporte público, colegios, centros sanitarios, zonas verdes…). Como vimos en el post que dedicamos a la tasación inmobiliaria y a sus mecanismos, hay que pensar que la zona en que se ubica una vivienda determina en buena medida su valor de tasación. Visitar la zona a diferentes horas del día nos puede servir para conocer la “vida” del barrio y nos permitirá tener una perspectiva mayor y, por tanto, nos permitirá tomar una decisión más acertada.
  5. Uno de los mandamientos que el decálogo del buen comprador inmobiliario debe tener siempre en cuenta, sobre todo si la compra del inmueble en cuestión se plantea como una inversión, es la de dar más importancia a la zona en que se encuentra la vivienda en la que se desea invertir y a la posible rentabilidad de la misma que al precio. Hay zonas excepcionalmente rentables, zonas medianamente rentables y zonas que difícilmente lo pueden ser. ¿Esto quiere decir que las zonas más rentables son las zonas céntricas de las grandes ciudades? No necesariamente. En Barcelona, por ejemplo, los barrios más rentables son Sant Andreu y Nou Barris. Ninguno de estos dos barrios es un barrio céntrico.
  6. El último consejo recogido en el decálogo del buen comprador inmobiliario es uno que podría aplicarse a muchas circunstancias vitales y es el de no precipitarse y tampoco dormirse a la hora de comprar un inmueble. Ni comprar antes de tiempo ni dejar escapar una buena oportunidad. Cumpliendo los nueve preceptos anteriores, el cumplimiento de este décimo mandamiento será, sin duda, mucho más sencillo. Que la angustia no nos pueda pero que la indecisión tampoco.