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¿Qué gastos hay al comprar una vivienda?

Publicado por pisobcn en 15 febrero, 2016
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El mercado inmobiliario se mueve. Los datos lo proclaman. La demanda va despertando poco a poco y las entidades financieras han vuelto de nuevo a abrir el grifo de los préstamos hipotecarios. Durante 18 meses el número de éstos no ha hecho sino crecer. Las parejas, que durante estos últimos años habían optado mayoritariamente por la opción del alquiler a la hora de buscar un lugar en el que vivir, vuelven a plantearse la posibilidad de comprar un piso. Es a estas parejas, principalmente, a quienes va dirigido este post. Y es que, a la hora de comprar una propiedad inmobiliaria, hay que tener en cuenta que, más allá del precio de la misma, hay que tener en cuenta una serie de gastos que implicarán que el dinero desembolsado finalmente para completar la compraventa del inmueble pueda incrementarse incluso por encima del 10% sobre el precio del mismo.

Compra de vivienda sin hipoteca

Toda compraventa inmobiliaria genera una serie de gastos. ¿Qué gastos son los que se derivan de la compra de una vivienda y de qué dependen? En primer lugar hay que destacar que la mayor o menor importancia de los gastos al comprar una vivienda dependen de si la vivienda es de primera o de segunda mano y también de si se ha solicitado un préstamo hipotecario o no.
Lógicamente, el hecho de poder comprar una vivienda sin necesidad de solicitar un préstamo bancario permite evitar un coste muy importante: el de los intereses que deben satisfacerse al banco por habernos prestado el dinero necesario para poder comprar el inmueble.

Si se compra la vivienda directamente al promotor o si no han pasado dos años desde la finalización del inmueble se considerará que dicha vivienda es una vivienda de primera mano. En este caso, si el IVA no está incluido en el precio, habrá que abonarlo. El IVA en estos casos es del 10%.

Junto al IVA, el comprador de una vivienda deberá hacer frente al pago de lo que se conoce como Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Éste es un impuesto que las Comunidades Autónomas recaudan y cuyo importe varía dependiendo de la Comunidad Autónoma en que se halle el inmueble. Este impuesto incrementa los gastos al comprar una vivienda en un porcentaje que varía entre el 0,5% y el 1%.

La compra de vivienda de segunda mano, por su parte, no está grabada con el IVA, pero sí lo está con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El porcentaje de éste también varía según la Comunidad Autónoma en que se realice la compraventa. En Catalunya, Galicia y la Comunidad Valenciana ese porcentaje es del 10%. En el País Vasco, el 4%. La media española marca un 8%. En todas las Comunidades Autónomas, sin embargo, existen bonificaciones por circunstancias particulares como pueden ser el tener consideración de familia numerosa, el poseer algún tipo de minusvalía o ser menores de una edad determinada. En el caso de Catalunya, por ejemplo, esa edad es de 32 años y la bonificación prevista legalmente para las circunstancias detalladas, del 5%.
Otro de los gastos al comprar una vivienda que hay que añadir al coste total de la operación es el de los gastos de notaría. La ley no obliga a elegir un Notario en concreto. Las partes, pues, elegirán al Notario que deseen. Los honorarios de éste no varían en exceso entre unos y otros despachos. De hecho, el Consejo General del Notariado, adecuándose a la ley, establece una serie de aranceles que sirven para determinar el coste de los servicios de Notaría.

La inscripción en el Registro de la Propiedad es otro de los gastos derivados de la compra de un inmueble. El coste de esta inscripción dependerá de diversos factores. Las características de la propiedad y el lugar en el que está ubicada son, entre otros, dos de esos factores.

Gastos de la compra con hipoteca

Si solicitas un préstamo hipotecario los gastos al comprar una vivienda se incrementan. Para empezar, los gastos de Notaría se incrementan en el sentido de que hay que firmar dos escrituras diferentes. Una de ellas es la escritura de compraventa del inmueble; la otra, la de la hipoteca. El uso final del inmueble también incide sobre el coste de los servicios notariales. Éste será más alto cuando el inmueble adquirido no sea destinado a vivienda habitual.

A estos gastos para comprar una vivienda se suman, en el caso de que se solicite un préstamo hipotecario para financiar dicha compra, los gastos de tasación. Con el nombre de tasación se conoce aquella actuación que, realizada por un técnico, valora el inmueble y determina un coste que servirá para determinar el porcentaje de financiación que concederá la entidad financiera con la que se suscriba el préstamo. La valoración realizada por el tasador tiene efecto jurídico, por lo que sólo pueden realizarla aquellas empresas que hayan sido homologadas por el Banco de España. Una tasación cuesta, como mínimo, 250 euros, y establece una valoración del inmueble teniendo en cuenta diversos factores como pueden ser la situación del mismo, su edad, su estado de conservación, las características físicas, su superficie útil, su altura, el número de habitaciones que posee y la disponibilidad o no de ascensor, garaje, trastero y zonas comunes, entre otros.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es otro de los gastos que hay que añadir cuando la compra del inmueble se realiza solicitando un préstamo hipotecario. En este supuesto, no importa si la vivienda adquirida es de primera o segunda mano. Éste, como hemos visto, es un impuesto autonómico y se fija sobre la responsabilidad hipotecaria, es decir: sobre una suma que incluye el capital prestado, los intereses del mismo y los gastos generales de la operación de compraventa. El porcentaje que se aplique sobre esa suma depende de cada Comunidad Autónoma. Para una responsabilidad hipotecaria de unos 150.000 euros el impuesto a pagar ascendería (en el caso de que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados estuviera fijado en el 1,5%) a 2.250 euros.