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Propuestas para incentivar el mercado de alquiler

Publicado por pisobcn en 12 Octubre, 2016
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La cátedra de Vivienda de la Universitat Rovira i Virgili (URV) se ha embarcado en la redacción de los principios que deben servir para crear un nuevo derecho de arrendamiento urbano catalán Al frente de dicha cátedra se encuentra Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil y Magistrado suplente en la Audiencia Provincial de Tarragona.

El pasado 27 de septiembre la periodista Raquel Queralt realizó una entrevista a Sergio Nasarre para el diario La Vanguardia. En este post queremos recoger algunas de las opiniones que Nasarre vertió en dicha entrevista sobre las circunstancias del alquiler en Catalunya y sobre las diferentes medidas que podrían tomarse para acercar la tasa media de alquiler en Catalunya a la existente en otros países de Europa.

Durante cinco años, el equipo de Nasarre se ha dedicado a estudiar comparativamente el funcionamiento de diferentes sistemas de alquiler en Europa. Para ello, el equipo de Nasarre, financiado por la Comisión Europea, ha participado activamente en el proyecto TENLAW. Para realizar la que es la primera comparativa a escala europea del derecho de arrendamiento se han estudiado, entre otros, los siguientes aspectos:

  • Legislaciones nacionales y efectos de las mismas en las políticas y mercados nacionales de vivienda.
  • Legislación de la Unión Europea sobre la política nacional de vivienda en general y sobre la arrendataria en particular.

Tras el análisis de las legislaciones, el objetivo del proyecto TENLAW es hacer una propuesta para una mejor coordinación de la Unión Europea respecto a la política de tenencia de la vivienda y elaborar unos principios comunes para regular de manera óptima el derecho de arrendamiento.

El precio del alquiler en Barcelona se dispara

En la entrevista concedida por Nasarre a La Vanguardia, el catedrático resalta algunas de las características del mercado del alquiler en Catalunya. Entre dichas características figuran las bajas tasas de alquiler, la oferta limitada, la carestía del arrendamiento y los pocos incentivos que tienen los propietarios para mejorar la calidad de las viviendas que ponen en alquiler. A estos factores hay otro que no debe desdeñarse y que, según algunos expertos, incide directamente en que escasee la oferta de vivienda de alquiler, sobre todo en una ciudad con el tirón turístico que tiene Barcelona. Dicho factor hace referencia al hecho de que muchos propietarios decidan dedicar su propiedad al alquiler turístico en lugar de dedicarla al alquiler tradicional. El alquiler turístico permite al propietario de una vivienda obtener mayores rendimientos de su alquiler, sobre todo cuando dicho alquiler se realiza de manera ilegal, sin declararlo en lugar alguno y sin pagar, por tanto, ningún impuesto por él.

Los últimos datos recogidos hablan claramanente de cómo los precios del alquiler se están disparando en Barcelona debido a ese desequilibrio entre una gran demanda y una escasa oferta. Durante los primeros meses del año, y según el Institut Català del Sòl, que realiza su estadística teniendo en cuenta las fianzas de alquiler depositadas en sus arcas, la demanda de vivienda de alquiler en Barcelona ha subido un 4% y se han firmado 20.000 nuevos contratos. Algunos portales dedicados a la venta y alquiler de inmuebles en Barcelona hablan de pisos que consiguen alquilarse en sólo 48 horas desde que se publica el anuncio en que se anuncia su arrendamiento.

Dos modelos de alquiler en Europa

En la entrevista concedida a Raquel Queralt para La Vanguardia, Sergio Nasarre destaca la existencia de dos grandes modelos de arrendamiento en Europa. Uno de ellos lo capitanea y simboliza Alemania. En el país germano se asume que determinadas familias, debido a sus ingresos, nunca podrán ser propietarias. Para que este tipo de familias pueda gozar de una vivienda, el modelo de arrendamiento alemán pone a su disposición un mercado de alquiler funcional, atractivo y estable. Así, se evita el sobreendeudamiento familiar. ¿El resultado? El 55% de las familias en Alemania vive de alquiler.

El modelo inmobiliario latino, por su parte, que es el que impera en Catalunya, ha generalizado la vivienda de propiedad. Este modelo es el que también predomina en países tan diversos como Italia, Irlanda, Grecia, Portugal e, incluso, Estados Unidos. Este modelo, al decir de Nasarre, conduce al sobreendeudamiento y, a la larga, a la formación de burbujas inmobiliarias que, tarde o temprano, terminan estallando provocando graves crisis económicas.

¿Cómo incentivar el alquiler?

Para incentivar el mercado de alquiler, afirma Nasarre, hay que conseguir que el arrendamiento resulte atractivo para los propietarios de pisos. El propietario de un piso busca, ante todo, estabilidad y previsibilidad en los pagos. Para ello hay que avanzar hacia los contratos de arrendamiento indefinido y con rentas referenciadas a precios de mercado.

Según Nasarre, los inquilinos se encuentran con pocos incentivos que les animen a alquilar una vivienda. Nasarre destaca cuatro aspectos que influyen negativamente sobre quien se plantea arrendar una vivienda. El primero de ellos es que los contratos están, por ley, limitados a sólo tres años. El segundo es que el precio acostumbra a ser alto. El tercer aspecto destacado por Nasarre es que los arrendatarios no suelen tener preferencia a la hora de comprar el inmueble si, por alguna razón, el propietario deseara venderlo. El último aspecto, determinante y fijado por ley, radica en la obligación de pagar una indemnización si, por algún motivo, se abandona el piso antes de lo pactado en el contrato de arrendamiento.

Junto a estos aspectos, Nasarre destaca cómo muchas viviendas no se ponen en alquiler porque no reúnen las condiciones de habitabilidad necesarias. Esto, además, hace que muchas de éstas viviendas se pongan en alquiler en negro. Para acabar con esta situación y, de ese modo, incentivar el mercado de alquiler Nasarre cree que habría que impulsar una serie de medidas que irían desde las ayudas públicas a la rehabilitación hasta la potenciación de mecanismos privados de rehabilitación (el inquilino, por ejemplo, podría pagar con obras y no con dinero), pasando por la posibilidad de repercutir las obras en el inquilino siempre que éste garantice un determinado tiempo de permanencia en la vivienda.

Para incentivar a los propietarios para que alquilen sus propiedades, opina Nasarre, hay que conseguir que se acelere la respuesta ante los impagos, el maltrato de la vivienda o el mal comportamiento de los inquilinos con los vecinos. En España, señala el catedrático, se tarda demasiado en desahuciar a los inquilinos morosos. La protección de las familias vulnerables no puede realizarse a costa de los propietarios. Debe ser la Administración quien disponga de recursos y medios para atender a esas familias vulnerables que ha tenido que ser desahuciadas.

¿Rentas topes?

Nasarre señala que en Barcelona se está entrando en una situación de burbuja del alquiler. En este sentido, su opinión coincide con la del regidor d’Habitatge del Ayuntamiento de Barcelona, Josep Maria Montaner. Los datos parecen darles la razón: en 2008, la renta media de alquiler de una vivienda en Barcelona ascendió a la cifra récord de 816 euros; en estos momentos, la renta media de alquiler de una vivienda en Barcelona es de 764,74 euros mensuales.

Los precios suben de una manera acelerada ante el desequilibrio existente entre oferta y demanda y suben según el capricho de los propietarios. Contrasta con esta situación la existente, por ejemplo, en Alemania. Allí se producen dos situaciones, una general, que hace referencia a todo el mercado de alquiler, y una concreta, que se refiere a aquellas zonas en las que la demanda es mayor. En el mercado del alquiler inmobiliario alemán las actualizaciones de precios se hacen ajustándose a unas tablas que son voluntarias pero mayoritariamente respetadas por inquilinos y propietarios. En las zonas de mayor demanda, por su parte, y para evitar que se puedan formar burbujas del alquiler, se fijan unos topes.

Las autoridades del Ayuntamiento de Barcelona, con la alcaldesa Ada Colau a la cabeza, han hablado en alguna ocasión de la posibilidad de elaborar unas rentas tipos para cada barrio para establecer unos precios topes. Esta propuesta, sin embargo, choca frontalmente con una imposibilidad legal: los ayuntamientos no pueden legislar sobre una materia que compete al Estado. Sí podría un ayuntamiento, por ejemplo, ofrecer exenciones del IBI a aquellos propietarios que, a la hora de alquilar su vivienda, respetara los topes de renta propuestos por el ayuntamiento en cuestión.

Otra de las acciones que puede acometer un ayuntamiento para incentivar el mercado de alquiler es la de aplicar una tasa sobre los pisos vacíos. El Ayuntamiento de Barcelona, sin ir más lejos, ha aprobado de manera definitiva una tasa sobre aquellos pisos que permanezcan vacíos durante más de dos años. Dicha tasa está destinada a cubrir lo que se considera el coste de detección de estas viviendas. Dicho coste se ha valorado en 633 euros. Al aplicar dicha tasa, lo que el Ayuntamiento de Barcelona pretende es que dichos pisos vacíos pasen a engrosar la oferta de viviendas de alquiler de la ciudad.