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Debate sobre la intervención del mercado de alquiler

Publicado por pisobcn en 10 Febrero, 2017
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El debate ya está encima de la mesa y cada vez son más los medios que se hacen eco de él. ¿Es necesario intervenir el mercado de alquiler? Los precios al alza (en la prensa se han leído titulares tales como “el alquiler enloquece”) en Madrid, Barcelona y algunos puntos de la costa del Mediterráneo ha llevado a ciertos sectores de la sociedad a defender una política intervencionista sobre el mercado del alquiler y sobre sus precios.

En nuestro último post recogíamos la voluntad de la Generalitat de Catalunya de crear un índice de precios para el mercado del alquiler y reflejábamos también cómo había una parte importante del sector inmobiliario que estaba en contra de estas medidas intervencionistas. Los diferentes medios de comunicación están reflejando cómo ese incremento incesante del precio de los alquileres está provocando que, una vez más, vuelva a arraigar la cultura de la compra entre las personas que buscan una vivienda con voluntad residencial. Y es que, en muchas ocasiones, y pese a las condiciones todavía restrictivas que muchas entidades financieras establecen para sus préstamos hipotecarios, el total a pagar mensualmente por una renta de alquiler en ciudades como Madrid o Barcelona es mayor que lo hay que pagar mensualmente para amortizar un préstamo hipotecario.

Como hemos visto en artículos anteriores, hay analistas que señalan que en el mercado inmobiliario español confluyen tres factores que, combinados, podrían estar originando una burbuja en el mercado de alquiler. Esos tres factores serían la oferta escasa para hacer frente a una alta demanda y el auge del arrendamiento turístico, que hace que la oferta para el alquiler residencial disminuya aún más. El riesgo de formación de esa burbuja ha sido lo que ha hecho que broten las propuestas de intervención en el mercado de alquiler.

De entre las propuestas de intervención del mercado de alquiler, las dos principales están lideradas por Manuela Carmena y Ada Colau, alcaldesas de Madrid y Barcelona, respectivamente. Los ayuntamientos de las dos grandes ciudades españolas han anunciado que propondrán formalmente al Gobierno que se realice una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para que se puedan regular los precios desde la administración. Con dicha propuesta, y según palabras del concejal de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona, Josep Maria Montaner, “se trata de evitar una especulación excesiva y establecer unas reglas del juego claras y buenas para toda la sociedad”.

Montaner, defensor de las medidas intervencionistas, reconoce, sin embargo, los riesgos que puede suponer una intervención en un sector que, en Barcelona, copa el 30% de todo el mercado inmobiliario. El consenso entre los intereses privados y los públicos no es un consenso sencillo de alcanzar. En ciudades como París (donde se han llegado a triplicar los impuestos sobre las viviendas vacías) y Berlín, el establecimiento de un tope para los alquileres según las zonas ha sido una medida sin duda polémica pero que, señala Montaner, ha dado sus frutos.

El hecho de que se comparen mercados inmobiliarios como el de Madrid o Barcelona con el de Berlín ha sido criticado por diversos analistas contrarios a la intervención del mercado de alquiler inmobiliario. Estos analistas destacan entre dichas diferencias una capital. Y es que en Alemania, al revés que sucede en España, la mayor parte de los arrendadores son grandes empresas que convierten el alquiler inmobiliario en parte importante de su negocio. Dicha circunstancia justificaría, en el caso alemán, la intervención del mercado de alquiler para evitar que se pueda producir una situación de cártel y para, al mismo tiempo, incentivar la construcción de pisos y la rehabilitación de viviendas antiguas, puntales básicos de una oferta de vivienda de alquiler bien nutrida.

El concejal de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona reconoce en sus distintas intervenciones en diversos medios de comunicación las dificultades que pueden encontrar las diferentes administraciones a la hora de intervenir el mercado de alquiler. No se puede obviar que si se reducen los márgenes de beneficio del propietario a la hora de alquilar su propiedad, dicho propietario optará por la venta del inmueble o por dejarlo sin uso. Además, muchas empresas y particulares que compran propiedades con el objetivo de alquilarlas dejarían de hacerlo, con lo que la inversión se vería francamente afectada en aquellas ciudades en las que se interviniera el mercado inmobiliario.

Que el propio mercado se autorregule

Para muchos expertos inmobiliarios, la intervención del mercado del alquiler sería una medida que acabaría afectando negativamente a todo el sector. La intervención podría crear confusión y esta confusión sería la causa principal de que se multiplicaran la inseguridad jurídica y los impagos, lo que haría que los propietarios perdieran su interés por alquilar sus propiedades y que se frenara la inversión. La intervención del mercado del alquiler, finalmente, desajustaría el mercado.

Estos sectores críticos con las propuestas de intervención del mercado de alquiler atribuyen a motivaciones puramente ideológicas las propuestas tanto de Carmena como de Colau para intentar solucionar una problemática social. Algunos de los analistas críticos con las propuestas sobre intervención del mercado inmobiliario de alquiler señalan que, a nivel social, serían de mucha más utilidad medidas tales como dar incentivos a los propietarios, impulsar la profesionalización del arriendo y crear una serie de juzgados del alquiler que agilicen todos los trámites relacionados con el desahucio por impago de las rentas de alquiler.

Los sectores críticos con la intervención del mercado de alquiler defienden posturas claramente liberales al sostener que debe ser el propio mercado el que se autorregule de manera natural. La ley de la oferta y la demanda debe convertirse, para estos analistas del mercado inmobiliario, en la única y última reguladora de los precios de alquiler. Que una cosa valga lo que se esté dispuesto a pagar por ella, ni un euro más ni un euro menos; ésa es la filosofía defendida por todos aquellos que critican la intervención del mercado de alquiler. Esa autorregulación, señalan estos analistas, determinaría qué pisos se alquilan y qué pisos, no, y a qué precio lo harían.

Aumentar la competitividad aumentando la oferta de vivienda en alquiler sería, pues, y según estos analistas defensores a ultranza de la autorregulación del mercado, mucho más efectivo que intervenir el mercado de alquiler. Para que más viviendas salieran al mercado de alquiler sería necesaria una buena batería de incentivos tanto de carácter económico como jurídico.

Para los defensores del liberalismo a ultranza, la intervención de un determinado mercado resta siempre atractivo a dicho mercado y el mercado de alquiler no sería, en ese sentido, una excepción.