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Los lastres al mercado de alquiler en Barcelona

Publicado por pisobcn en 2 mayo, 2016
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No hace demasiado que dedicamos un artículo al análisis del mercado del alquiler en Barcelona. En estos últimos días este mercado ha vuelto a ser motivo de atención de los diversos medios de comunicación y también del equipo de Ada Colau, alcaldesa de Barcelona. En diversos artículos recogidos en diarios como La Vanguardia o El Periódico de Catalunya se profundiza en el análisis del mercado del alquiler en Barcelona y se apunta cómo son diversos los factores que, de un modo u otro, acaban lastrando un mercado que no acaba de adquirir la importancia porcentual que posee en otras ciudades europeas.

En primer lugar hay que destacar el descenso del stock de viviendas de alquiler disponibles en Barcelona y la falta de una oferta variada y suficiente como para satisfacer las necesidades de la demanda. Esto, unido al aumento de ésta última, ha empujado el precio del alquiler al alza. Las estadísticas demuestran cómo la continua y progresiva caída de los precios del alquiler experimentada en Barcelona desde el 2010 sufrió un cambio de tendencia durante el pasado año. Si en 2014 el alquiler medio de un piso en Barcelona costaba 688 euros mensuales, en 2015 esa cifra había ascendido hasta la de 735 euros mensuales. Esa subida, tasada en algo así como el 7%, se prevé que continúe durante el presente año y, muy probablemente, durante el año próximo.

El análisis del mercado inmobiliario de alquiler en Barcelona ha servido para constatar algo que parece haberse convertido en estructural en el mercado del alquiler barcelonés y es que la oferta es siempre mucho más rígida que la demanda. Ésta varía según los vaivenes económicos. Cuando la economía marcha boyante, la demanda de alquiler disminuye. La equivalencia entre lo que se paga por una cuota hipotecaria y lo que se paga por el alquiler de un piso es terreno abonado para que acabe enraizando lo que, estructuralmente, ya es una característica histórica de la sociedad española: la de preferir la compra al alquiler a la hora de buscar un inmueble en el que vivir.

El propietario de pisos también suele comportarse de forma diferente dependiendo de la situación económica general. Cuando la situación es boyante, el propietario de un piso también suele optar por la venta del mismo para, de ese modo, aprovecharse de la pujanza económica y rentabilizar cuanto antes su antigua inversión. En situaciones de crisis, sin embargo, el propietario de pisos, y ante la imposibilidad de vender ese piso, intenta rentabilizarlo alquilándolo.

 

Lastre impositivo

 

Otra de las características que suelen apuntar los expertos como elemento que lastra el desarrollo del mercado inmobiliario del alquiler en Barcelona es la presión impositiva. Según muchos expertos, la desgravación fiscal de los inquilinos y la reducción de bonificaciones fiscales para aquellos propietarios que hayan optado por arrendar su inmueble son dos factores fundamentales que juegan en contra del desarrollo del mercado del alquiler en Barcelona.

Junto a los factores anteriores los expertos señalan otro que es la subida del IBI en la ciudad de Barcelona para aquellos inmuebles con un valor catastral superior a los 300.000 euros. Esta medida acaba afectando directamente al arrendamiento en el sentido de que la mayor parte de los arrendadores poseen edificios enteros de viviendas y el IBI se calcula para todo el inmueble. Estos propietarios acaban repercutiendo la subida de ese IBI en el precio del alquiler.

El propietario de un inmueble también debe vencer un temor muy generalizado entre los propietarios antes de decidirse a poner ese inmueble en alquiler. Ese temor es el miedo al impago. No importa que los tiempos de ejecución en un desahucio se hayan reducido sensiblemente en los últimos tiempos y que los trámites judiciales se hayan agilizado. El hecho de que más de la mitad de los desahucios que se producen sean por impago de las rentas de alquiler pesan negativamente en el ánimo de los propietarios que, en otras circunstancias, podrían plantearse con mayor decisión la posibilidad de alquilar un inmueble.

Respecto al problema de los desahucios hay expertos que destacan negativamente la presión culpabilizadora que muchos departamentos de servicios sociales tienden a ejercer sobre los propietarios. Éstos, en demasiadas ocasiones, se ven obligados a pagar las culpas de una administración que no dispone de la cantidad de vivienda social pública suficiente para satisfacer la necesidad de vivienda de las capas más desfavorecidas de la sociedad.

 

Alquileres tope o no

 

La alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, ha propuesto que el gobierno central intervenir en el mercado inmobiliario para, mediante ley, fijar un tope para el precio de los alquileres. Algunos expertos indican que una limitación del precio del alquiler porque sí, sin matices por zonas ni medidas de control efectivas, podría conducir a situaciones atípicas o a incrementar un mercado negro del alquiler que, de hecho, ya resulta bastante importante no sólo en la capital catalana sino también en el resto del Estado. Según datos proporcionados por Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha), algo más del 40% de los alquileres españoles no se declaran.

Más allá de las medidas de control públicas defendidas por el gobierno municipal de Ada Colau, los expertos inmobiliarios suelen defender las mejoras fiscales y el aumento de la seguridad jurídica de los propietarios como caminos que pueden redundar en el reforzamiento del mercado inmobiliario de alquiler. Algunos de estos expertos apuntan también a la posibilidad de impulsar lo que se conoce como tenencias intermedias y entre las que podríamos encontrar las cooperativas o las housing associations.