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Los expertos piden que se construya más

Publicado por pisobcn en 13 Enero, 2017
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España necesita más casas. Exactamente, unas 150.000 viviendas nuevas cada año. Sólo eso impediría, al decir de muchos expertos, una presión al alza de los precios que podría acabar produciendo la formación de una nueva burbuja inmobiliaria.

La afirmación puede parecer una paradoja en un país en el que existen un stock de viviendas sin vender que ronda el medio millón de unidades. ¿Cómo pueden coexistir ambas realidades? ¿Cómo pueden necesitarse tantas viviendas existiendo tantas sin vender? Sencillamente, porque las viviendas que no se venden están ubicadas en zonas geográficas en las que aún no se ha producido el despertar de la demanda. En aquellos sitios en los que esta demanda sí ha despertado no siempre existe la oferta necesaria para satisfacer las necesidades de dicha demanda. O, dicho de otro modo, hay zonas como Madrid o Barcelona en las que la producción de viviendas no es suficiente para atender la demanda y zonas en las que no acaba de absorberse el stock de viviendas sin vender existente.

Y es que, pese a que las cifras van animándose poco a poco, en España apenas se construyen casas. Las cifras, como siempre, son claras. En 2007, cuando estalló la burbuja inmobiliaria, se estaban construyendo unas 800.000 viviendas al año en nuestro país. En 2013 y 2014 apenas se construían 35.000 viviendas al año. ¿Cómo dar el salto a esas 150.000 viviendas construidas al año que deberían servir para normalizar el mercado inmobiliario español e impedir la gestación de una nueva burbuja inmobiliaria?

Para conseguir dar ese salto deberían confluir diversas circunstancias. Que aumentara la oferta de suelo sería una de esas circunstancias, pero la más importante de todas y la que, en principio, parece más difícil de conseguir es la recuperación del tejido productivo del sector inmobiliario. Es decir: que existan empresas dispuestas a construir. Eso, ya lo hemos dicho, no parece sencillo. La onda expansiva que siguió al estallido de la burbuja inmobiliaria arrasó con ese tejido empresarial y hoy en día son pocos los promotores inmobiliarios que se animan a realizar nuevas promociones inmobiliarias. El hecho de no contar con el decidido respaldo de un sector bancario aún en proceso de saneamiento es, en ese sentido, capital. Los promotores inmobiliarios que se deciden a construir nuevas promociones de pisos deben hacerlo con recursos propios debido a que las entidades financieras, que han abierto relativamente el grifo de la financiación para los particulares, no lo han hecho tanto para los promotores.

¿Quiénes son las promotoras que se han salvado del efecto demoledor de esa onda expansiva de la que hablábamos? Fundamentalmente, empresas con perfil regional y fondos de inversión. Éstas, para construir más, deben lidiar con unas circunstancias no demasiado favorables en las que confluyen un mercado laboral en el que impera la temporalidad y un nivel salarial sensiblemente bajo. La confluencia de estas dos circunstancias hace que para muchas familias el comprar una vivienda sea casi una utopía. Los precios que pueden pagar estas familias no son los precios que puede costar una vivienda en ciudades en las que escasea la oferta por falta de suelo.

El suelo es, hoy, uno de los bienes más buscados del mercado inmobiliario. La presión de la demanda del mismo ha hecho que éste, en las grandes ciudades de nuestro país, experimente un encarecimiento que ha añadido algo de tensión al mercado inmobiliario. La falta de suelo impide que la oferte de vivienda nueva aumente y eso, indirectamente, provoca que los precios de las viviendas de segunda mano aumenten también. En la actualidad, el 90% de las transacciones de viviendas que se realizan en España son de viviendas de segunda mano. Las previsiones de los distintos especialistas inmobiliarios apuntan a que los precios de la vivienda subirán durante este año alrededor del 5%, aunque en ciudades como Barcelona o Madrid ese incremento será mayor.

Un aspecto en el que los especialistas del mercado inmobiliario acostumbran a hacer hincapié es en el de la necesidad de actualizar las políticas de rehabilitación y alquiler. El alquiler, culturalmente, sigue siendo en España la salida para todos aquellos que no pueden comprar una vivienda. Sobre el tema de la rehabilitación, los expertos apuntan a la necesidad de promover políticas que sirvan para incentivar la voluntad rehabilitadora de los propietarios. Medidas fiscales o bonificaciones en el IBI podrían ser, entre otras, algunas medidas que animaran a propietarios particulares y a comunidades de vecinos a rehabilitar de manera integral domicilios y edificios.

El impulso de la rehabilitación y del alquiler deberían servir, así, para equilibrar el mercado inmobiliario. La financiación de ese impulso no podría, por razones de volumen, corresponder única y exclusivamente al sector público. Los expertos inmobiliarios apuntan a que dicha financiación debería partir de una estrecha colaboración entre el sector público y el privado.