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La regulación del alquiler turístico en España

Publicado por pisobcn en 22 julio, 2018
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España no dispone de una norma estatal que regule los alquileres turísticos. Así, cada ciudad que se ha visto afectada de una u otra manera por esta problemática ha tenido que optar por aprobar su propia normativa. Ciudades como Barcelona, Madrid, San Sebastián o Bilbao han recurrido a sus competencias de ordenación urbanística para, en base a ellas, actuar sobre la limitación de las licencias, la división de las ciudades en diversas zonas, la aplicación de moratorias, etc.

La ciudad pionera en este sentido dentro de las fronteras españolas ha sido Barcelona. No en vano, el tirón turístico de la capital catalana ha hecho que ésta sea la primera en sufrir la masificación del alquiler turístico. Según datos del ayuntamiento, Barcelona contaba en 2016 con unos 6.000 pisos turísticos. En base a eso, el Ayuntamiento de Barcelona impulsó el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT). El PEUAT entró en funcionamiento el 6 de marzo del 2017. El objetivo principal del PEUAT es impedir que el número de pisos turísticos crezca en Barcelona.

El PEUAT, además, ha servido para dividir en zonas la capital catalana. Dichas zonas son las siguientes:

  • Zona 1. Esta zona es la del Casc Antic. En esta zona, el Ayuntamiento de Barcelona no permite nuevas licencias para pisos turísticos.
  • Zona 2. En esta zona se permite el mantenimiento de número de plazas. Es decir: si se produce una baja de licencia se puede conceder un alta nueva.
  • Zona 3. En esta zona se permite crear nuevas plazas y ampliar las existentes.
  • Zona 4. Esta zona está dotada de una regulación propia.

El Plan Especial de Implantación de Uso de Hospedaje es, de alguna manera, la versión madrileña del PEUAT barcelonés. Con él, el Ayuntamiento de Madrid pretende dividir la capital española también en 4 zonas.

La intención del equipo de Manuela Carmena al impulsar el Plan Especial de Implantación de Uso de Hospedaje, cuyo borrador se presentó en mayo ante el Pleno, es prohibir terminantemente el cambio de uso residencial a terciario en las zonas 1 y 2 de Madrid, así como la de prohibir que se puedan abrir viviendas turísticas en edificios residenciales sin que éstas tengan entrada independiente. Esto, aplicado a la situación actual del alquiler turístico en Madrid, implicaría el impedir el mismo al 95% de las viviendas hoy destinadas a tal fin.

Hasta que el Ayuntamiento de Madrid apruebe el Plan Especial de Implantación de Uso de Hospedaje, la capital de España mantendrá la moratoria iniciada en enero y en virtud de la cual se suspende durante un año la concesión de licencias turísticas en los principales barrios del centro.

En tres zonas, por su parte, se dividirá San Sebastián:

  • Parte Vieja, entendida como una zona saturada.
  • Centro, Gros y diversas zonas de Amara, Egia y el Antiguo. Áreas de alta demanda que sólo permitirán pisos turísticos en el primer piso.
  • Resto de la ciudad. En estas zonas no existirán restricciones destacables más allá de la delimitación de las actividades económicas a 350 metros cuadrados por bloque.

La otra gran ciudad vasca, Bilbao, modificó hace menos de un año (lo hizo en octubre de 2017) su Plan General de Ordenación Urbana. En virtud de dicha modificación, el Ayuntamiento de Bilbao sólo permite el establecimiento de viviendas turísticas en las primeras plantas de edificios residenciales o en plantas superiores siempre que sea debajo de viviendas individuales y con entrada independiente. En el Casco Viejo, por su parte, sólo se permite una única actividad por edificio.

El pasado 9 de julio entró en vigor en la Comunidad Valenciana su nueva Ley de Turismo. En virtud de ésta, quien desee dedicar una vivienda de su propiedad al alquiler turístico deberá inscribir la misma en el registro autonómico. Con esta ley la Comunidad Valenciana intentará regular una actividad, la del alquiler turístico, que en Valencia está restringida a bajos de edificios y a primeras plantas. El Ayuntamiento de Valencia, además, ha prohibido que se puedan abrir en la ciudad más hoteles y apartamentos turísticos. La saturación ha sido el argumento esgrimido por el equipo municipal valenciano para justificar tal iniciativa.

Palma de Mallorca ha decidido que toda la ciudad forma una Zona Única. En ella, desde el 1 de julio, está prohibido alquilar viviendas destinadas al alquiler turístico. Palma de Mallorca, así, se ha convertido en la ciudad española más radicalmente en contra del alquiler turístico. El ayuntamiento de la capital balear sólo permitirá el alquiler turístico en viviendas unifamiliares (casas aisladas o chalets) siempre que éstas no se encuentren en suelo rústico protegido, en los alrededores del aeropuerto o en áreas de uso no residencial.