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¿Qué tipo de alquiler es más rentable, el residencial o el turístico?

Publicado por pisobcn en 25 mayo, 2017
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Pocos son los artículos destinados a analizar el fenómeno del alquiler turístico en los que no se dé por sentado que éste resulta más rentable para los propietarios de los inmuebles arrendados que el alquiler residencial. Pero… ¿es cierto eso? ¿Es verdad que la rentabilidad del alquiler turístico es mayor que la del alquiler residencial?

Que se dé comúnmente por sentado que sea así no quiere decir que, en efectivo, lo sea. De hecho, existen voces que apuestan por considerar el arrendamiento tradicional una forma de alquiler más ventajosa que el arrendamiento vacacional. Raquel Díaz Guijarro, periodista especializada en mercado inmobiliario del diario económico Cinco Días, recoge algunas de esas voces en su artículo “¿Qué es más rentable, el alquiler residencial o el turístico?”. En dicho artículo, Díaz Guijarro realiza la siguiente afirmación: “los gastos de gestión y el diferente trato fiscal hacen al arrendamiento tradicional más ventajoso que el vacacional”. En este post haremos un repaso de los argumentos esgrimidos por Díaz Guijarro para fundamental dicha afirmación.

Un estudio de Airbnb

Uno de los datos utilizados por Díaz Guijarro está extraído de un informe elaborado por la plataforma de alquiler turístico Airbnb. Como hemos reflejado en otros posts de nuestro blog, esta plataforma, líder del sector, mantiene un enconado contencioso con el Ayuntamiento de Barcelona a raíz de la voluntad de este último de acotar y poner límites al fenómeno del alquiler turístico. El Ayuntamiento culpa en gran medida al alquiler vacacional de impedir que una mayor oferta de inmuebles destinados al alquiler residencial permita normalizar el mercado del alquiler en una ciudad en la que, como sucede en Barcelona, la alta demanda y la poca oferta, impulsa al alza los precios de dicho mercado situándolo en los límites de lo que podría considerarse, según algunas voces, una burbuja del alquiler.

Según los datos aportados por Airbnb y que Díaz Guijarro ha recogido en su artículo, el 78% de las casas enteras que se anuncian en su web “ingresan menos de lo que obtienen de media los caseros convencionales”. Por el contrario, el 22% de las viviendas ganan más al ser destinadas al alquiler turístico que si hubieran sido destinadas al alquiler residencial. En el mismo informe, Airbnb resalta que sólo un 2,5% de las viviendas que se ofrecen enteras en el distrito de Ciutat Vella generan más ingresos de los que podría generar el alquiler tradicional. En el resto de distritos, señala Airbnb, ese porcentaje es todavía menor.

Con estos datos, Airbnb pretende desautorizar las voces municipales que acusan al alquiler vacacional de ser uno de los mayores responsables de la escasez de vivienda de alquiler en la Ciudad Condal. Airbnb señala también que gran parte de su oferta en Barcelona pertenece a familias que encuentran en el alquiler de habitaciones (no de viviendas enteras) una especie de “salvavidas económico”. Al mismo tiempo, Airbnb sostiene que las viviendas desocupadas existentes en Barcelona (cifradas en una cifra que ronda las 89.000 sobre un parque total de 811.107) son casi nueve veces el número de anuncios de pisos enteros que se ofertan en su plataforma.

Díaz Guijarro recoge también en su artículo la opinión de José Luis Groizard y de William Nilsson. Pertenecientes ambos al departamento de Economía Aplicada de la Universidad de las Islas Baleares, Groizard y Nilsson han elaborado un estudio sobre los mitos y las realidades del alquiler vacacional y de su rentabilidad. Para ellos, el alquiler residencial es más rentable que el alquiler turístico.

Los gastos de gestión del alquiler turístico

¿Por qué, entonces, se cree tan a menudo lo contrario? Según voces autorizadas recogidas por Díaz Guijarro en su artículo, porque habitualmente, y al valorar los ingresos generados por el alquiler turístico, no se tienen en cuenta los gastos de gestión que éstos acarrean.

En un piso de alquiler vacacional, por ejemplo, se tiene que gestionar la entrada y la salida de los inquilinos, se debe cuidar la limpieza del mismo, se deben tramitar las reservas… El propietario de un piso destinado al alquiler turístico puede afrontar la gestión de estas tareas de dos maneras. La primera, ocupándose directamente de ellas. La segunda, contratando a un gestor para que éste se encargue de realizarlas. En este segundo caso, los ingresos del propietario al alquilar su inmueble pueden verse reducidos entre un 15 y un 25%.

A los gastos derivados de la gestión de un piso turístico deberíamos sumar, también, aquellos que tienen que ver con la fiscalidad del negocio del arrendamiento. Por ejemplo, en Euskadi, el trato fiscal es más favorable para el alquiler residencial que para el alquiler turístico. Mientras que éste no goza de deducción alguna, aquél disfruta de una deducción del 20%. Además, y en el caso del País Vasco, los ingresos obtenidos del alquiler turístico deben pagar IRPF por ser considerados rendimientos del trabajo. El tipo impositivo, además, se sitúa en la banda alta, es decir, entre el 35 y el 40%. Para que la rentabilidad media del alquiler turístico superase a la rentabilidad del alquiler tradicional sería necesario, pues, que se diera un nivel de ocupación muy alto, algo que no siempre se da.

Estudios versus experiencia

Pero no todos los estudios y los informes realizados sobre la rentabilidad del alquiler turístico y del alquiler residencial coinciden en lo apuntado en los párrafos anteriores. Hace unos meses, sin ir más lejos, el diario La Vanguardia se hizo eco de un informe realizado por el portal inmobiliario Nested. El objetivo de dicho estudio era valorar hasta qué punto resulta más rentable adquirir una vivienda en Airbnb que arrendarla al modo tradicional en 75 ciudades del mundo. Según dicho estudio, la rentabilidad del alquiler turístico de una vivienda en Barcelona es cuatro veces mayor que el alquiler de la misma vivienda a largo término.

El estudio de Nasted realizaba el cálculo a partir de una propiedad que había sido adquirida por un importe de 431.000 euros. A largo plazo, la renta mensual del alquiler residencial dicho inmueble ascendería, según se apunta en el informe de Nasted, a 1.222 euros. Arrendada a turistas a través de Airbnb, los ingresos (en el supuesto de plena ocupación) ascenderían a 4.358 euros. Así, alquilando su propiedad a la manera tradicional, el propietario de la misma tardaría casi 30 años en recuperar su inversión. Si, por el contrario, el propietario decidiera alquilar su propiedad a turistas y a través de una plataforma como Airbnb, el tiempo de recuperación de la inversión empleada en adquirir la propiedad que se alquila se reduciría hasta poco más de 8 años.

En el mencionado artículo de La Vanguardia, sin embargo, publicado el pasado 30 de enero, se recogía la opinión de Darío Fontseré, adjunto a la gerencia de una agencia barcelonesa dedica en exclusiva al alquiler. Fontseré, que había experimentado con el alquiler turístico de dos edificios con una decena de viviendas con licencias para poder ser destinadas al alquiler vacacional, reconocía unos mayores ingresos derivados de este tipo de alquiler, pero señaló en el artículo de La Vanguardia firmado por Aintzane Gastesi las comisiones que la experiencia no había resultado a su empresa del todo satisfactoria. Para empezar, señalaba, debían entregarse a las plataformas dedicadas al alquiler turístico unas comisiones que reducían de un modo más o menos significativo los beneficios obtenidos. Por otro lado, el trabajo de gestión que acarreaba el alquiler turístico de una vivienda es bastante mayor que los esfuerzos que deben emplearse para alquilar una vivienda a la manera tradicional. Fontseré también destacaba cómo un alquiler de más de siete años realizado por una sociedad patrimonial permite a ésta el desgravar en el Impuesto de Sociedades del 85% de los beneficios obtenidos del referido alquiler.