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El papel de los servicers en el mercado inmobiliario español

Publicado por pisobcn en 25 Abril, 2016
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Hubo un tiempo en que la banca tenía sus propias filiales inmobiliarias. La crisis vino a cambiar el modelo de actuación de las entidades bancarias en el mercado inmobiliario. Tras la fundación de la Sareb el 31 de agosto de 2012 mediante Decreto-Ley, se inició un proceso mediante el cual el FROB, con carácter administrativo, estaba capacitado para obligar a una entidad de crédito a transmitir a una sociedad de gestión de activos algunos activos que, por un motivo u otro, se consideraran dañados por la crisis y que, estando en posesión de la Sareb, hubieran pertenecido a bancos nacionalizados o intervenidos. Podemos incluir en estos grupos a entidades como BFA-Bankia, Catalunya Banc, NCG Banco, Banco Gallego, Banco de Galicia, Liberbank o BMN.

A esas sociedades gestoras encargadas de gestionar los paquetes de activos inmobiliarios que habían quedado dañados por el estallido de la burbuja inmobiliaria se las conoce con el nombre de servicers. Nacidas de las antiguas filiales inmobiliarias, los servicers están ahora controlados en su mayor parte por fondos de inversión internacionales. Los principales servicers que actúan en España hoy son:

– Altamira Asset Management. Este servicer está controlado por Banco Santander y el fondo de inversión estadounidense Apollo Global Management.
– Servihabitat. Este servicer, ligada a CaixaBank, está controlada por el fondo norteamericano TPG.
– Solvia. Servicer ligada a Banco Sabadell.
– Anida. Este servicer está ligado por completo a su matriz BBVA.

Con políticas distintas de actuación (Solvia, por ejemplo, considera que la gestión de las carteras del propio banco y de la Sareb no tiene continuidad a largo plazo y ha decidido actuar como API para intermediar en la compraventa de particulares), los servicers se han convertido en los principales comercializadores de casas nuevas. Los servicers ofertan los productos de las entidades financieras y aquéllos que, por concurso, les han tocado en lote de los disponibles en la Sareb.

Aunque la forma de trabajar de cada servicer sea muy particular, hay algo que las une. Ese algo es su condición de gestores totales de las promociones. ¿Qué significa esto? Que ellos se encargan de presentar el proyecto. Que ellos son los responsables del servicio post-venta. Que ellos, en caso de no tener equipos propios, buscan la promotora y la constructora. Que ellos se encargan de pedir la licencia. Y que, por supuesto, son ellos los encargados de vender el activo inmobiliario.

Lo que los servicers ofrecen, por sí solos o asociándose con otras firmas, es un servicio integral a cambio del cual obtienen una comisión que puede derivarse tanto del proceso de construcción como del de comercialización del activo.

Esta tarea, en un tiempo en el que la actividad promotora tradicional, y debido a la falta de financiación bancaria, no acaba de arrancar, ha permitido a los servicers colocarse al frente del segmento de mercado de obra nueva. Tras siete años parado, este segmento del mercado inmobiliario está creciendo. Algo que, por otro lado, tenía que acabar llegando. Después de todo, hay una bolsa de demanda que espera ser satisfecha y que no ha encontrado, hasta ahora, respuesta por parte del mercado.

¿Cuáles son las características de esta demanda de vivienda nueva a las que los servicers deben dar respuesta? En primer lugar existen familias ya consolidadas que buscan pisos con mayores dotaciones de servicios y una mejor calidad en la construcción. También se han incrementado las exigencias de prestaciones de domótica en los pisos y se tienen más en cuenta, por parte de los compradores, las cuestiones referidas al consumo, la sostenibilidad y las posibilidades de personalización de la vivienda dentro de la promoción. Buscar un equilibrio entre zona-precio-calidad es el gran reto al que deben enfrentarse los servicers para obtener los resultados deseados.