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¿Cómo y quién realiza una tasación inmobiliaria?

Publicado por pisobcn en 24 Octubre, 2016
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El incremento o no del número de tasaciones inmobiliarias es uno de los datos que pueden servirnos para conocer hasta qué punto se está recuperando el mercado inmobiliario. Los datos del Ministerio de Fomento son, al respecto, muy halagüeños. Hablan de un incremento del 19% interanual de las tasaciones inmobiliarias realizadas en España. Este dato, unido a otros que hemos comentado en algunos posts anteriores (el incremento del número de hipotecas concedidas, el aumento progresivo del precio de los inmuebles o el interés del capital extranjero por invertir en el mercado inmobiliario español serían algunos de ellos) hacen que podamos sentirnos optimistas respecto a la recuperación del sector del ladrillo en España tras la durísima crisis de los años pasados.

Los datos proporcionados por el Ministerio de Fomento apuntan también a que las tasaciones inmobiliarias solicitadas por particulares han aumentado exponencialmente respecto a las solicitadas por las entidades bancarias. Éstas, de cualquier modo, son las más numerosas debido fundamentalmente a que en España resulta obligatoria la realización de una tasación siempre que se desee hipotecar un inmueble.

Circunstancias en las que se solicita la tasación inmobiliaria

¿En qué circunstancias se suele solicitar una tasación inmobiliaria? Los motivos más habituales para solicitar la tasación de una vivienda son los siguientes:

  • La compraventa de un inmueble.
  • La revisión del Impuesto de Bienes Inmuebles. La desactualización del valor catastral puede ser motivo de que exista una marcada diferencia entre éste y el valor real de la vivienda. Realizar una tasación de la misma es un paso imprescindible para conseguir la actualización del valor catastral.
  • Herencias.
  • Trámites legales como pueden ser divorcios, fusiones de empresas, etc.

La sociedades de tasación homologadas

De realizar la tasación de un inmueble se encargan las sociedades de tasación homologadas. Registradas y supervisadas por el Banco de España, las sociedades de tasación homologadas son las únicas autorizadas para realizar la tasación de una vivienda. Estas sociedades deben cumplir una serie de requisitos entre los que destacan los siguientes:

  • Ser sociedades anónimas y tener su domicilio en territorio español.
  • Contar con un capital mínimo en acciones nominativas.
  • Contar con un mínimo de diez empleados y que tres de ellos sean profesionales de la empresa.
  • Tener servicios de control de calidad.
  • Tener asegurados frente a terceros la responsabilidad civil.
  • Tener un Consejo de Administración formado por, como mínimo, tres miembros.

El proceso de la tasación

La tasación de un inmueble está realizada por los tasadores. Para ejercer como tasador de un inmueble edificado para uso residencial o de una finca urbana hay que ser arquitecto, aparejador o arquitecto técnico. Las naves industriales, por su parte, pueden ser tasadas por ingenieros industriales.

A la hora de conocer los mecanismos que intervienen en el proceso de tasación hay que tener en cuenta en primer lugar que los parámetros para tasar una vivienda no vienen determinados por la agencia tasadora. La agencia tasadora, al tasar un inmueble, no hace otra cosa que aplicar unos parámetros dictados por el mercado. Es el mercado quien determina el valor del inmueble. Es decir: que será la mayor o menor salud del mercado inmobiliario, su mayor o menor pujanza, lo que determinará, en gran medida, el precio de un inmueble. Como suele decirse: una cosa vale lo que se esté dispuesto a pagar por ella. En un momento de mercado inmobiliario “caliente”, el valor de una vivienda siempre será mayor que en momentos en los que el mercado esté “frío” o en depresión.

Otra serie de factores que pueden valorarse en la vivienda a la hora de realizar su tasación son la orientación, las vistas, el hecho de poseer o no ascensor, el tener o no aire acondicionado, el material que cubre el suelo, los espacios comunes, la iluminación, la insonorización de las habitaciones, la existencia o no de ventanas… Entre todos los factores, sin embargo, los que más influyen en el establecimiento del precio de la vivienda son la localización, la antigüedad, la superficie y el estado de conservación.

Un factor que empieza a tenerse en cuenta a la hora de tasar una vivienda es el de su eficiencia energética. El certificado energético de la vivienda es obligatorio en todas aquellas viviendas que se vendan o alquilen desde 2013. Este certificado califica a las viviendas en una escala de la A a la G. La vivienda más eficiente energéticamente es valorada con una A; la menos, con una G. El factor de la eficiencia energética, sin embargo, no tiene en España el peso que podríamos imaginar a la hora de determinar la tasación de una vivienda. El hecho de que la sociedad española no se encuentre mayoritariamente concienciada sobre la importancia de la eficiencia energética hace que este ítem no sea demasiado influyente, por el momento, a la hora de realizar la tasación de un inmueble.

El tasador fotografía el exterior y el interior de la vivienda, comprueba que lo que dicta la escritura de la casa coincide con la realidad (para ello, el tasador reclama, con anterioridad a la visita al inmueble, una nota simple del Registro de la Propiedad), mide el interior del piso con láser para saber la superficie y levanta un plano del mismo. Finalmente, el tasador aplica los baremos para realizar la tasación. Ésta surge, finalmente, de multiplicar el número de metros cuadrados construidos con zonas comunes del piso por el valor de cada metro cuadrado corregido de la zona.

En el fondo, lo que se hace al realizar la tasación es comparar el piso que se va a tasar con otros pisos de la misma zona en que dicho piso se encuentra. ¿Con cuántos? Con seis pisos que, actuando como testigos para la comparación, son pisos cercanos al piso que se tasa. Así, circunstancias como la cercanía a estaciones de metro, paradas de autobús, mercados, colegios, etc. no son valorados de manera especial a la hora de hacer la tasación, puesto que en la comparativa con testigos cercanos quedan anulados como ítems que pudieran empujar al alza el precio del piso en cuestión.

Lo que sí puede hacer variar el precio de un inmueble es si está reformado o no. Pero la reforma debe estar realizada dentro de unos límites de coste y de unos límites estilísticos. ¿Qué queremos decir con eso? Que una reforma muy exclusiva y que marque de una manera muy clara el estilo de la vivienda a vender puede hacer que ésta, al perder polivalencia y cerrar el abanico de posibles compradores, pierda valor de venta. Eso hace que la inversión realizada en la reforma sea una mala inversión. Resumiendo: que las reformas son positivas para el valor del inmueble, pero siempre que se realicen dentro de un orden.