Un propietario se encuentra con diversas opciones a la hora de alquiler un inmueble de su propiedad. Una de ellas es alquilar su propiedad a estudiantes. Esta modalidad de alquiler permite a los propietarios rentabilizar sus propiedades y hacerlo de una manera más o menos regular. Son muchos los propietarios que, sin embargo, tienen muchas prevenciones a la hora de alquilar un piso a estudiantes. Dicho de otra manera: son muchos los propietarios que ven más riesgos que ventajas a la hora de alquilar un piso a estudiantes. En este artículo vamos a repasar cuáles son los aspectos más importantes a tener en cuenta cuando se está planteando el arriendo de un piso a estudiantes.
Lo primero que hay que tener en cuenta si se pretende alquilar un piso a estudiantes es si se va a alquilar dicho piso por habitaciones o si, por el contrario, se va a alquilar entero a un grupo de estudiantes. Veamos las características principales de ambas opciones de alquiler:
Alquilar habitaciones por separado
El propietario que desee alquilar un piso a estudiantes alquilando sus habitaciones por separado deberá tener en cuenta que:
- El contrato está fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
- El contrato de alquiler se rige por el Código Civil.
- La duración del contrato se pactará por las partes. El propietario no estará obligado a prorrogarlo.
- El contrato deberá especificar la fecha de inicio y fin del mismo, la cuantía de la renta, la forma de pago y la habitación de que hará uso el inquilino.
En este tipo de contrato debe especificarse la prohibición explícita de subarrendar la habitación.
Alquilar el piso entero
El propietario que, por el contrario, desee alquilar un piso a estudiantes alquilando el piso completo deberá tener en cuenta que:
- El contrato se rige por la LAU.
- El contrato debe recoger todas las normas y cláusulas propias de los contratos de alquiler.
- El contrato debe incluir la temporalidad, que puede ser inferior al año pero que debe quedar claramente especificada. Si no se especificara la temporalidad, ésta se acomodaría a lo dictaminado por la LAU.
En los contratos de arrendamiento a estudiantes se debe indicar cuál de los inquilinos es responsable del abono de la renta de alquiler. Con ello se pretende evitar el que los inquilinos se aferraran a la marcha de uno de ellos del inmueble para justificar la falta de pago de las rentas. Lo más recomendable a la hora de alquilar un piso a estudiantes es que todos los estudiantes que comparten piso sean coarrendatarios. Para ello, todos y cada uno de los estudiantes que vayan a vivir en el piso alquilado deben firmar el contrato de alquiler para, de ese modo, responder de la totalidad de la renta en caso de impago.
Otro aspecto importante a tener en cuenta a la hora de alquilar pisos a estudiantes es que éstos son, por definición, insolventes. Por eso, para firmar un contrato de arrendamiento de un piso a estudiantes hay que recurrir a la figura de un fiador solidario o avalista que responda por ellos en caso de impago.
Aspectos fiscales del alquiler de un piso a estudiantes
Tanto en un caso como en otro, tanto en el alquiler por habitaciones como en el alquiler a estudiantes del piso entero, resulta obligatorio para el inquilino/inquilinos la prestación de una fianza. Al ser considerados los arrendamientos a estudiantes arrendamientos de uso distinto de vivienda, la fianza deberá corresponder al pago de dos mensualidades. Estas mensualidades deberán ser depositadas por el arrendador en el organismo autonómico correspondiente para ello.
Otro aspecto que todo propietario de una vivienda deberá tener en cuenta cuando se plantee alquilarla a estudiantes es que es obligatorio que en los contratos de arrendamiento se haga entrega al inquilino de una copia del Certificado de Eficiencia Energética del inmueble que se alquila. El hecho de que se entrega dicho certificado debe quedar reflejado en el mismo contrato de alquiler. Esto no es obligatorio cuando la duración del alquiler sea inferior a cuatro meses.
El propietario que quiera alquilar un piso a estudiantes debe saber que el alquiler de viviendas a estudiantes, al tratarse de un alquiler de temporada entre particulares, está exento del IVA. Sí pagarían IVA, por su parte, aquellas sociedades que actuaran como arrendatarias de viviendas. Sí se pagaría IVA también si, por ejemplo, el arrendador del inmueble prestara al inquilino o inquilinos algún tipo de servicios propios de la industria hotelera como podría ser el lavado de sábanas, el cambio de toallas, la limpieza de la vivienda, etc. De estas tareas debería extenderse una factura que, como tal, debería recoger el IVA correspondiente.
El arrendador de una vivienda a estudiantes deberá practicar la correspondiente retención de IRPF pues, llegado el momento de la declaración de renta, deberá declarar los ingresos correspondientes a las rentas pagadas por los inquilinos por el alquiler de la vivienda como rendimientos del capital inmobiliario.
