El disparo de salida lo dio el Banco de Santander el pasado 8 de agosto al vender al fondo de inversión Blackstone la cartera inmobiliaria íntegra del Banco Popular. Dicha cartera estaba formada por todos los inmuebles adjudicados así como por los créditos dudosos procedentes del sector inmobiliario y hasta los activos fiscales diferidos relacionados con el sector. Toda esa cartera fue valorada en 10.000 millones de euros. Reuters informó que dicha venta se realizó a partir de un descuento del 66% sobre el valor bruto de los activos, lo que venía a demostrar que el Santander optaba por vender a menor precio la cartera inmobiliaria del Banco Popular a cambio de liberarse de una cartera que podría resultar poco recomendable para la salud de sus cuentas.

Con ese movimiento, el Banco de Santander iniciaba lo que, al parecer, se ha convertido en tendencia. Cada vez más, la banca opta por abandonar el sector inmobiliario. Liberbank y BBVA se han sumado a esa tendencia con los siguientes movimientos:

  • Liberbank firmó hace poco más de un mes un acuerdo con Bail Capital Credit y Oceanwood para crear una sociedad conjunta y traspasar suss activos inmobiliarios. Completada la operación, la sociedad traspasó activos por valor de unos 602 millones.
  • BBVA ha vendido al fondo Cerberus el 80% de los activos inmobiliarios y el negocio de gestión de estos por unos 4.000 millones. En este caso, el descuento realizado sobre el valor de las propiedades es del 61,5%.

Tras las operaciones realizadas por estas entidades, Caixa Bank, Sabadell, Bankia y otras entidades de menor tamaño intentan seguir los pasos de Santander, Liberbank y BBVA para, también, liberarse de la carga de ladrillo que lastra algunas de sus cuentas.

Un alto porcentaje de los activos inmobiliarios que están vendiendo los bancos españoles proviene de las antiguas cajas de ahorros. Después de todo, fueron ellas las verdaderas protagonistas negativas del estallido de la burbuja inmobiliaria. El Sabadell, por ejemplo, tiene las propiedades inmobiliarias de la cartera adquiridas cuando compró la CAM. El BBVA, por su parte, asumió los activos inmobiliarios de Unnim. Todos estos activos ha sido un lastre para las diferentes entidades. Se habla de pérdidas multimillonarias en el sector de la banca debido al pinchazo de la bubuja. Serían estas pérdidas y, al mismo tiempo, la pérdida de esperanza de obtener un beneficio superior y relativamente rápido a partir de la venta individualizada o en pequeños paquetes de dichos activos, lo que ha empujado a las entidades bancarias españolas a librarse de todo lo que guarde relación con la gestión de activos inmobiliarios.

Nuevas normas para los préstamos hipotecarios

Alejarse de lo inmobiliario y sus riesgos es, pues, la consigna. Y una manera de evitar los riesgos del mercado inmobiliario y de evitar que vuelva a producirse otra burbuja es poner coto al crédito al ladrillo o practicar el mismo con cierta mesura o siguiendo unas normas muy determinadas. A tal efecto, el Banco de España ha lanzado una circular contable que entrará en vigor el próximo 1 de enero y que deberá servir para adaptar a España las normas internacionales del sector. Hay que tener en cuenta que la normativa que actualmente rige en España es una normativa transitoria entre la normativa tradicional española y la normativa internacional.

Algunas de las normas que la banca española deberá acatar a partir del 1 de enero de 2018 son las siguientes:

  • Prohibición de financiar más del 50% del valor de tasación del suelo. La limitación de la financiación del suelo obligará a las entidades bancarias a tomar el 50% del menor de dos valores: el coste del mismo o la tasación independiente.
  • Exigencia de solicitar garantías adicionales cuando el préstamo esté destinado a financiar una cantidad superior al 80% del precio del piso.
  • El banco deberá determinar qué porcentaje del salario de un hipotecado puede “comerse” la letra mensual de la hipoteca. Cada entidad bancaria fijará un porcentaje que servirá para todos sus préstamos y por encima de dicho porcentaje no podrá conceder préstamo hipotecario alguno.
  • Los bancos deberán provisionar de golpe el 60% cuando se registre un impago superior a tres meses y se pase a situación de morosidad. Ese 60% se aplicará, tal y como se hace en la actualidad, a la parte no cubierta por la garantía del préstamo.

La nueva circular contable sigue favoreciendo la financiación del sector público. Un ejemplo: los préstamos al sector público quedan fuera del grupo de préstamos que deben gozar de una vigilancia especial. El Banco de España considera, de facto, que las instituciones públicas suponen un riesgo muy bajo para las entidades financieras.