Nada como las crisis para generar innovaciones económicas. La del sector inmobiliario ha hecho que bajen los precios de los inmuebles, que se relance el mercado del alquiler y que los pequeños inversores busquen algún modo de seguir invirtiendo en un mercado que, de golpe y porrazo, parecía haberse hecho sólo accesible a los grandes capitales. Y es que como suele decirse, la gente “se busca la vida” para sobrevivir a los malos tiempos. En el caso del mercado inmobiliario, esa manera de buscarse la vida del pequeño inversor tiene un nombre anglosajón: crowdfunding.
El crowdfunding, que podría traducirse como algo así como “recogida de fondos en masa”, no es otra cosa que una financiación colectiva de proyectos. Existen diversas modalidades de crowdfunding. En el caso del mercado inmobiliario, el crowdfunding se fundamenta en el uso de internet para, a través de una plataforma, poner en contacto a pequeños inversores que, aportando cada uno una parte del capital necesario para adquirir una vivienda, proceden a la compra de ésta. ¿Qué obtiene la plataforma por la prestación de este servicio de intermediario? Un porcentaje determinado de antemano de la rentabilidad obtenida por el alquiler de la vivienda o, en el caso de que éste se produjera en algún momento, de su venta.
El sistema del crowdfunding inmobiliario es ya bastante habitual en países como Estados Unidos o el Reino Unido y acaba de llegar a España de la mano de Housers, una plataforma de crowdfunding que permite hacer inversiones desde sólo 100 euros. Desde que fuera inaugurada en julio de 2015, Housers ha conseguido ya cerca de 2.800 inversores. Las compras realizadas por los usuarios de esta plataforma de crowdfunding inmobiliario superan los tres millones de euros. Con ese capital, los usuarios de Housers han comprado dos locales comerciales y 15 viviendas.
¿Cómo funciona Housers? De un modo bastante sencillo. En primer lugar, los gestores de esta plataforma de crowdfunding inmobiliario seleccionan el activo inmobiliario a comprar (local o vivienda) y propone su compra a todos aquellos usuarios de la plataforma que quieran participar en la compra de dicho activo. Para ejecutar la compra se crea una sociedad limitada en la que participan como socios todos aquellos usuarios de Housers que hayan querido participar en la misma.
Una vez comprados, los inmuebles son reformados. Tras su reforma suele optarse por la puesta en alquiler de los mismos. La venta se realizará cuando la revalorización del inmueble sea una revalorización óptima. Los gestores de Housers calculan que la inversión tiene una vida media de cinco años y que en ella la rentabilidad bruta acumulada es del 70%.
Uno de los retos que al sistema del crowdfunding se le plantean son cómo hacer líquidas las inversiones cuando el usuario lo desee, independientemente de que el inmueble haya o no haya sido alquilado o vendido. Para intentar dar respuesta a esta problemática, el equipo gestor de Housers tiene previsto poner en marcha un mercado interno propio. En ese mercado, los inversores podrán vender sus participaciones a otros usuarios de la plataforma.
Housers pretende seguir el modelo impulsado por el colombiano Rodrigo Niño. Éste, y mediante un sistema de crowdfunding inmobiliario, ha conseguido financiar el que será el rascacielos más alto de Bogotá y un edificio de 23 plantas para apartamentos en Manhattan. En el caso del crowdfunding inmobiliario de Rodrigo Niño, sin embargo, las inversiones mínimas son un poco más altas que las que permite realizar Housers. En el caso del rascacielos de Bogotá, la inversión mínima deberá ser de 20.000 dólares. En el del edificio neoyorquino, de 250.000.
Algunos analistas inmobiliarios españoles destacan que en España es difícil que la fórmula del crowdfunding inmobiliario sirva para financiar grandes proyectos inmobiliarios. Lo que sí puede suceder, sostiene por ejemplo el asesor inmobiliario y experto en crowdfunding Miguel García Bernárdez, y según información aportada por Luis M. de Ciria en el diario El Mundo, es que el crowdfunding inmobiliario sirva para complementar la financiación bancaria. Para que eso sea posible, García Bernárdez sostiene que sería necesario un cierto apoyo institucional a esta fórmula de financiación. Para ello, quizás, debería cambiarse la legislación española sobre las formas de financiación empresarial.
Las normas que delimitan la participación y los límites de acción de las plataformas de crowdfunding inmobiliario son muy claras al respecto y están recogidas en la Ley 5/2015 de Financiación Empresarial. Esta ley distingue entre dos tipos de partícipes en las llamadas “plataformas de financiación participativa”. Los partícipes con solvencia acreditada no tienen límite de participación. Por el contrario, los partícipes sin solvencia acreditada sí tienen unos límites establecidos a su inversión. Este límite está establecido en los 3.000 euros por proyecto y en 10.000 euros al año por plataforma.
La Ley 5/2015 también establece qué tipo de proyectos se pueden financiar mediante el sistema de crowdfunding inmobiliario. Si en el proyecto participan inversores de solvencia no acreditada, el límite total de la inversión no debe superar los dos millones de euros. Si los que participan en el mismo, por su parte, son sólo inversores con solvencia acreditada, el límite será de cinco millones de euros.
Según recoge Luis M. de Ciria en su artículo, García Bernárdez cree que tras la actitud del Gobierno al legislar de esa manera se esconde una actitud paternalista que no se da en las regulaciones de otro tipo de inversiones. La pregunta de García Bernárdez es, respecto a este asunto, muy clara: ¿por qué se limita lo que una persona puede invertir en una plataforma de crowdfunding inmobiliario y no lo que puede invertir en Bolsa o apostar en un Casino? El analista inmobiliario apunta a la posibilidad de que dichos límites legislativos a la inversión en las plataformas de financiación participativa sean consecuencia de las presiones del lobby financiero.
