Una ley franquista ha servido para que el Supremo establezca hoy que los bancos deben devolver las pagas y señales de todos aquellos compradores de pisos que, habiéndolas entregado a las promotoras, habían quedado atrapados por la quiebra de las mismas. Concretamente, la ley a la que nos referimos es la ley 57/1968 y el régimen franquista la aprobó en su momento para hacer frente a una situación que se había empezado a dar por aquellas fechas: que las promotoras cobraran la paga y señal de unos pisos que, por unos motivos o por otros, no se acababan de construir.
La Ley 57/1968 establece que los pagos de arras y señales se depositen en una cuenta bancaria especial, asegurada y avalada. En caso de que el promotor quisiera hacer uso de ese dinero, sólo podría hacerlo para destinarlo a la construcción del piso en cuestión. En los pisos de protección oficial, por su parte, el garante de la seguridad del comprador que había entregado una paga y señal era el propio Estado.
La crisis inmobiliaria puso al descubierto algunas prácticas realizadas por algunas promotoras que no se ajustaban a lo que determinaba la referida Ley. Algunas promotoras, por ejemplo, no habían depositado el dinero en esas cuentas especiales aseguradas y avaladas. Otras, utilizaron el dinero de las pagas y señales para hacer frente a pagos que nada tenían que ver con la construcción de los pisos. Estas promotoras habían utilizado el dinero de las pagas y señales para pagar nóminas, cotizaciones de la Seguridad Social, impuestos u otro tipo de gastos.
Lo que el Tribunal Supremo, amparándose en la mencionada ley franquista, ha establecido ahora es que todas aquellas entidades bancarias que sabían que el dinero cobrado y depositado correspondía al adelanto en el pago de pisos que después no se entregaron y, a pesar de ello, no ingresaron la cantidad de dicho adelanto en la cuenta especial asegurada, están obligadas a devolver el dinero a los frustrados compradores de esos pisos irrealizados. Ese dinero, además, se deberá devolver incrementado con los intereses legales correspondientes.
La sentencia dictada por la sala primera del Tribunal Supremo dice literalmente: “las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores a cuenta en una cuenta de un promotor sin exigir la correspondiente garantía responderán delante de los compradores por el total de las cantidades avanzadas”.
La sentencia del Tribunal Supremo está dictada para proteger directamente a compradores de pisos que los fueran a utilizar como primera o segunda residencia. No están protegidos por esta sentencia todos aquellos especuladores que, en los años de la burbuja inmobiliaria, compraban pisos sobre plano para venderlos justo al acabar la obra (y en algunos casos incluso antes) para, de ese modo, obtener fácilmente unos importantes beneficios económicos.
El proceso de reclamación de la paga y señal entregada por un piso no construido, sin embargo, imposibilita en gran medida la acción colectiva. Este tipo de acción, que ha servido para conseguir notables éxitos en el caso de las preferentes o de las cláusulas suelo, no será fácilmente realizable en el caso del retorno de las pagas y señales de los pisos no construidos. ¿El motivo? Cada afectado deberá probar que ingresó ese dinero y que ese dinero era precisamente para la paga y señal.
La probatura del concepto del pago es sencilla si éste se realizó mediante el pago de letras en las que se especificara que correspondían al pago de pisos o se hizo mediante transferencia. Lo habitual es que en la transferencia figure el concepto de la misma. La probatura del pago de la paga y señal es más difícil de justificar si el pago se hizo en cheque o metálico.
¿Cuánto puede costar a la banca esta nueva doctrina establecida por el Tribunal Supremo? No se sabe exactamente. Se habla de millones de euros.
La ley 57/1968, que es la que ha servido al Tribunal Supremo para dar apoyatura legal a su doctrina, sigue absolutamente vigente. De hecho, sólo ha sufrido una pequeña modificación y es la que ha realizado el gobierno del Partido Popular. La reforma introducida por el gobierno del PP entró en vigor en enero del presente año y señala que, para poder aplicar la mencionada ley, la promoción inmobiliaria debe poseer la correspondiente y preceptiva licencia de obras.
