Seguro que has oído hablar en más de una ocasión de la importancia que tienen las escrituras de un piso, pero… ¿sabes exactamente de qué se trata?, ¿sabes cuáles son los documentos que deben presentarse para firmarla?, ¿sabes qué debe contener?, ¿sabes qué hacer si pierdes la escritura de una propiedad? En este artículo vamos a dar respuesta a todas esas preguntas.
La escritura de la propiedad es el documento que sirve para dar fe de quien es el propietario de un inmueble. Este documento da fe porque está autorizado por un notario, que es el funcionario público autorizado para cumplir tal misión. El notario, aparte de redactar y garantizar escritos, es el fedatario de los actos públicos que se realizan ante él. Y la compra-venta de una vivienda es uno de esos actos. El documento principal de ese acto será, precisamente, la escritura. Ésta, ratificada y autorizada por el notario (elegido normalmente por el comprador), se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Firmada en papel timbrado, la copia de la escritura de un inmueble produce efectos tanto en un juicio como fuera de él y solo puede ser solicitada por quien tenga un interés legítimo en ella.
Documentos que deben presentarse en el acto de firma de la escritura
Antes de realizar la escritura de un inmueble, el notario realiza un análisis del mismo a nivel técnico y jurídico. La realización de dicho análisis comprende el estudio del historial del inmueble (durante los 20 años anteriores) y la comprobación de que no existan inhibiciones, embargos o cualquier tipo de situación, bien sea contable, bien jurídica, bien impositiva, que, llegado el momento de la compraventa, pudiera imposibilitarla. Una vez realizado ese estudio, ya se puede proceder a la firma de la escritura.
Al acto de compra-venta de un inmueble y, por tanto, al de la firma de la escritura del mismo hay que presentar una serie de documentos. Esos documentos son los que os vamos a enumerar a continuación.
Documento de identificación del comprador
El primero de esos documentos es el documento de identificación. Éste puede ser:
- Para las personas físicas residentes en España y nacionalidad española: o el original del Documento Nacional de Identidad (DNI) o el original del pasaporte. Si aporta éste segundo debe acreditar el Número de Identificación Fiscal (NIF).
- Para las personas físicas residentes en España y nacionalidad de un país miembro de la Unión Europea: original del pasaporte o tarjeta de identidad de su país y certificado expedido por el Consulado y por el cual se acredite su residencia en España.
- Para las personas físicas residentes en España y otra nacionalidad: original de la Carta de Residencia y original del pasaporte.
- Para las personas físicas no residentes en España: Original del pasaporte o Carta de Identidad de su país y NIF en España.
En el caso de que el comprador del inmueble sea una persona jurídica domiciliada en España, para firmar su escritura de compra-venta, aquélla debe aportar: documento original de constitución de la sociedad, original del documento en el que se acrediten las facultades de quien firma en nombre de la sociedad, el original del DNI o pasaporte del representante de la sociedad.
En el caso de que la sociedad esté domiciliada fuera de nuestro país, los documentos que ésta deberá presentar en el momento de la firma de la escritura de compraventa de un inmueble serán los siguientes: original del documento de constitución de la sociedad debidamente apostillado, original del documento en el que se acrediten las facultades de quien firma en nombre de la sociedad debidamente apostillado, NIF en España y original de la Carta de Identidad o pasaporte del representante de la sociedad.
Si el notario lo solicitara, debería presentarse al acto de compraventa una traducción jurada de todos los documentos presentados. En caso de solicitarla, se aconseja siempre que la traducción se realice en España. Si no se hiciera así, sería precisa la apostilla de la firma del traductor jurado, lo que prolongaría y encarecería el proceso.
Otros documentos a presentar en la compra-venta
Más allá del documento o documentos de identificación, al acto de firma de una escritura de la propiedad inmobiliaria se deben presentar los siguientes documentos:
- Original del título de propiedad.
- Original del Impuesto de Bienes Inmuebles.
- Certificado de préstamo hipotecario saldado, en el caso de que la propiedad contara con una hipoteca.
- Certificado de saldo pendiente, en el caso de que la hipoteca que pesara sobre la vivienda no hubiese sido saldada.
- Fotocopia de los pagos realizados para la transmisión de la propiedad. Las copias de cheques o transferencias que se hubieran realizado se incorporarán a la escritura.
- Número de cuenta bancaria en que se han cargado los pagos.
- Original del certificado del Administrador de la Propiedad por el que se acredite que no hay deudas pendientes con la Comunidad.
- Fotocopia de los recibos de agua, gas, electricidad, contribuciones especiales, etc.
- Cédula de habitabilidad.
- Certificado de calificación energética.
Junto a todos estos documentos, el vendedor del inmueble debe aportar al momento de la firma los juegos de llaves de la propiedad que se transmite de que disponga.
Datos que se incluyen en la escritura
En la escritura de la propiedad de un piso figuran los datos relativos al contrato de compraventa. Además de dichos datos, en el documento se incluyen los siguientes: cargas que pesan sobre la vivienda (que deben ser comprobadas por el notario), último recibo del IBI pagado por en vendedor e información relativa a las obligaciones fiscales y disposiciones legales (en el documento debe explicitarse cómo se distribuirán los gastos que se deriven de la compra-venta. Así mismo, en el documento se incluirán también aquellos documentos que acrediten que se han liquidado los gastos notariales.
Una vez firmada la escritura, el notario facilita una copia al comprador y la inscribe en el Registro de la Propiedad.
¿Y si se pierde la escritura de la propiedad?
En ocasiones pasa. En alguna mudanza hay algo que se pierde y, en ocasiones, ese algo puede ser la escritura de nuestro piso. ¿Qué hacer si eso sucede? Si recuerdas el nombre del notario que redactó la escritura y la fecha en que se firmó el documento, podrás pedirla a su notaría y allí te proporcionarán una copia.
Si aquel notario no estuviera ya en la notaría, debe haber un sucesor o sustituto que custodie el protocolo de la escritura en cuestión.
Si no se recuerdan los datos anteriores, la persona que desee obtener una copia de su escritura de propiedad debería pedir la información sobre dichos datos en el Registro de la Propiedad. Allí guardan la información sobre qué notario y en qué fecha se firmó cada escritura.
Al solicitar una copia de la escritura hay que tener en cuenta que existen dos tipos de copias:
- Copia autorizada. Esta copia la realiza el notario y cuenta con su firma. Es igual de válida que la escritura original. Tiene un precio más elevado que el de la copia simple.
- Copia simple. Se utiliza únicamente para liquidar impuestos. Es más económica que la anterior y no está firmada por el notario.
Si la copia se solicita para inscribirla en el Registro de la Propiedad o en el Registro Mercantil, la copia que debe solicitarse es la copia autorizada.
