Lo temido por muchos analistas e inversores internacionales finalmente se produjo. No hace mucho que hablábamos en este blog de los pronósticos que se aventuraban en el mercado inmobiliario europeo sobre los efectos que el triunfo del Brexit podía tener sobre él. Pues bien: los partidarios del “leave” ganaron el referéndum de permanencia o no del Reino Unido en el seno de la Unión Europea por un 52% de los votos frente a un 48% de británicos que deseaban seguir formando parte de la UE y los primeros efectos de ese resultado ya han empezado a notarse en la economía. La libra esterlina se ha depreciado alcanzando un mínimo respecto al dólar que no se había alcanzado en los últimos 31 años y tres importantes fondos inmobiliarios británicos han tenido que suspender el reembolso de participaciones por su incapacidad para hacer frente a los mismos sin poner en riesgo la existencia de los fondos en sí.
Uno de estos fondos de inversión, el Standard Life Investments UK Real Estate Fund, dotado con casi 3.500 millones de euros (2.900 millones de libras), suspendió la negociación de sus participaciones achacando dicha suspensión a las “excepcionales circunstancias de los mercados”. En el comunicado en que se comunicaba dicha decisión, la aseguradora Standard Life, propietaria de este fondo de inversión inmobiliaria, explicaba cómo el aluvión de solicitudes de reembolso recibidas tras conocerse el resultado del referéndum sobre la UE había obligado a la aseguradora a tomar la drástica decisión. Ésta, tomada, según palabras de la propia aseguradora, para “proteger los intereses de todos los inversores en el fondo”, será revisada cada 28 días y terminará “tan pronto como sea posible”.
Las numerosas peticiones de venta de participaciones de un fondo de inversión inmobiliaria ha sido también el motivo argumentado por la aseguradora Aviva para bloquear la negociación de su fondo de inversión inmobiliaria Aviva Investors Property Trust. Los argumentos esgrimidos por Aviva son los mismos que los utilizados por Standard Life para dar una razón a su decisión. En este caso, el fondo inmobiliario suspendido en Bolsa está dotado con 2.124 millones de euros (1.800 millones de libras esterlinas).
El objetivo prioritario de Aviva es, en estos momentos, recuperar la liquidez de su fondo. Para ello, Aviva ha apostado por una política de espera de un tiempo de precios más competitivos que les permita vender algunas de sus propiedades para, así, obtener un mayor rendimiento y, por tanto, una mayor liquidez que le permita hacer frente a todas las solicitudes de reembolso.
Al mismo tiempo que Aviva y Standard Life y con los mismos argumentos que ellas (la incertidumbre económica tras el Brexit y el importante incremento de peticiones de reembolso recibidas), la gestora de activos M&G Investments ha decidido suspender la negociación de las acciones de su fondo inmobiliario M&G Property Portfolio. Este fondo, que gestiona activos valorados en 5.190 millones de euros (4.400 millones de libras), posee inversiones en 178.000 propiedades en el segmento comercial del Reino Unido.
Riesgo de corralito
A estas tres suspensiones, acaecidas el pasado martes 5 de julio, hay que sumar las de Henderson Global Investors, Columbia Threadneedle y Canada el miércoles 6, y Aberdeen, el pasado jueves. En total, todos estos fondos gestionan más de 20.000 millones de euros en inversiones. Todos estos fondos, especializados en la gestión de patrimonio inmobiliario, debe enfrentarse a un problema común: el de la dificultad de convertir dicho patrimonio en activos líquidos de una manera rápida. El funcionamiento de estos fondos se basa en la emisión y venta de acciones a sus nuevos socios. No existe un límite para la venta de estas acciones, que no se negocian en el mercado. Si el accionista, en un momento dado, desea recuperar su inversión, debe vender sus acciones al fondo. Cuando son muchos los inversores que solicitan ese reembolso, el fondo en cuestión se puede enfrentar a una situación de imposibilidad de realizar el reembolso a todos aquellos inversores que lo hayan solicitado. Lo que se produce, en resumen, es una especie de corralito. Para salir de él, el fondo podría recurrir a la venta de su cartera, es decir, de sus edificios, oficinas y activos inmobiliarios en su poder; algo que, como puede suponerse, no puede realizarse de la noche a la mañana.
¿Por qué los inversores solicitan ahora en masa la devolución de sus inversiones? Fundamentalmente, porque observan negros nubarrones sobre el futuro del sector inmobiliario británico. La confluencia de factores como los posibles límites a la migración, la deslocalización de sedes de grandes grupos financieros ante la posible pérdida de un pasaporte europeo y el hipotético estallido de una burbuja inmobiliaria en ciudades como Londres harán que los precios inmobiliarios bajen y, por tanto, los activos de los fondos inmobiliarios británicos se vean depreciados. Por eso los inversores quieren recuperar su capital. Al hacerlo en masa, se produce un efecto contagio de un fondo a otro. Suspendiendo los reembolsos, los directivos de todos estos fondos intentan ganar tiempo a la espera de que se aclare el clima político tras el mazazo que para la inmensa mayoría de los inversores de la City londinense ha supuesto la victoria del Brexit en el referéndum británico.
Todas estas suspensiones, reflejo de la incertidumbre económica tras el triunfo del Brexit en el referéndum, vienen acompañadas de un notable descenso de la cotización en bolsa de las principales firmas británicas relacionadas con el sector inmobiliario. Taylor Wimpey, una promotora que incluye en su negocio la venta de propiedades en España a ciudadanos británico, es la que ha experimentado, junto a la firma Legal & General, una mayor caída. Aviva, Standard Life, Aberdeen Assets Management y Land Securities son otras de las firmas que han experimentado una notable caída de su cotización bursátil.
