Ralentización. Ésta es la palabra que más utilizan los expertos al realizar previsiones para el mercado inmobiliario en el 2020. Ralentización en el incremento de precios. Ralentización hasta el práctico estancamiento en la venta de inmuebles. Ralentización propia, dicen, de un tiempo de transición. ¿Hacia qué? Eso dependerá, apuntan, de múltiples factores.
Para empezar, el sector inmobiliario, y pese a su notable expansión en sus últimos dos años, no acaba de coger, en referencia a la construcción de viviendas, eso que se da en llamar “velocidad de crucero”. ¿Por qué? Principalmente porque falta financiación y porque allí donde hay demanda (como es el caso de Barcelona o Madrid), falta suelo. Hay expertos que, incluso, añaden a estos dos factores un tercer factor que impediría esa velocidad de crucero en el sector de la construcción de viviendas. Ese tercer factor sería la falta de mano de obra. Según dichos expertos, no hay mano de obra suficiente para construir las viviendas que reclama el mercado.
A la hora de realizar sus previsiones para el mercado inmobiliario español en el 2020, los analistas apuntan también que la nueva ley hipotecaria española, de la que se ha hablado en este blog en varias ocasiones y que entró en vigor a mediados del mes de junio, ha tenido un impacto directo y no precisamente positivo tanto en las compraventas de viviendas como en la firma de hipotecas. La entrada en vigor de la nueva ley hizo, al decir de los analistas, que las operaciones sufrieran una fuerte caída tanto en agosto como en septiembre.
A lo destacado hasta ahora hay que añadir algo que las diferentes estadísticas y los diferentes estudios realizados por las diferentes consultoras han registrado: la demanda, que se ha mostrado fuerte hasta este momento, empieza a mostrar ciertos síntomas de agotamiento. Así, ahora se tarda más tiempo en vender una propiedad que hace solo unos meses. Para muchos analistas, los tiempos de venta de una vivienda pueden ser un buen indicador a la hora de percibir y analizar la tendencia del mercado.
El diario El confidencial ha recogido en un artículo las opiniones de diversos expertos. Sin mostrarse ninguno de ellos demasiado optimistas respecto a las previsiones de evolución del mercado inmobiliario español en el 2020, sí los hay que califican a la prevista ralentización del mercado inmobiliario en el 2020 como una ralentización “lógica”. Después de todo, señalan, en estos últimos tiempos, y en lugares muy concretos, se estaba creciendo en tasas de dos dígitos. Y es que, según afirman desde los sectores más optimistas y menos reglamentistas, el mercado se autorregula solo. Así, los precios que no se acaban de ajustar a la demanda se rebajan obligatoriamente. El reto de promotores y constructores es, en este sentido, el de tener unas expectativas que se ajusten a la realidad respecto a sus posibilidades de negocio y también el de gozar de la suficiente agilidad a la hora de reconocer y solucionar los posibles problemas que pudieran surgir en el día a día de su trabajo.
Uno de los aspectos que los analistas acostumbran a tener en cuenta a la hora de realizar sus previsiones y en el que no han faltado a la tradición a la hora de elaborar las previsiones para el mercado inmobiliario en el 2020 es el de la financiación. Tras la crisis de los pasados años, la banca no ha vuelto a abrir el grifo de la financiación o, al menos, no ha llegado a abrirlo del todo. Las exigencias a las promotoras siguen siendo duras y éstas han intentado compensar esta falta de financiación bancaria con la búsqueda de fuentes de financiación alternativas. En el momento actual, para poder acceder a fuentes de financiación, a muchas promotoras se les exige un nivel de preventas que oscila entre el 30% y el 40%. Estos porcentajes eran más bajos hace solo algunos meses.
Esta escasa financiación afecta también a los compradores. Al contrario de lo sucedido en los años anteriores a la crisis, la banca no financia más allá de 80% del importe de la vivienda. El valor adicional debe aportarlo el comprador. Esto, para muchas familias, no está al alcance de la mano.
Las previsiones de los expertos sobre el mercado inmobiliario en 2020 apuntan a que las viviendas de segunda mano seguirán dominando las transacciones inmobiliarias tal y como ha sucedido durante los últimos cinco años. Eso sí: la obra nueva, y pese a todos los obstáculos descritos anteriormente, irá cogiendo mayor peso dentro del número total de transacciones. Este mayor peso, sin embargo, quedará lejos de lo que se considera un objetivo prioritario: la construcción de 150.000 viviendas al año. Llegar a esa cifra permitiría, según algunos analistas, evitar tensiones de precios y, con ello, estabilizar el sector inmobiliario. Estos mismos analistas apuntan a los distintos motivos que impiden que, en el sector inmobiliario español, aumente el número de viviendas de nueva obra. Uno de esos motivos es el elevado coste de la construcción. Otro, la escasez de mano de obra. El último, el elevado precio del suelo. Estos tres factores inciden directa y alcistamente sobre los precios de la vivienda nueva, haciendo que no sean asequibles.
Finalmente, a la hora de realizar una predicción sobre el mercado inmobiliario en España en 2020 en lo que hace referencia a los precios, las opiniones de los distintos expertos son bastante unánimes. Según la inmensa mayoría de ellos, los precios se moderarán y estabilizarán. En algunos mercados, incluso (se prevé que en los mercados más maduros, como es el caso de Madrid y, en especial, Barcelona), los precios llegarán a caer.
Estas previsiones de ralentización del mercado inmobiliario español para el 2020 no debe entenderse, sin embargo, y según afirman los expertos, como un aviso de la existencia de una nueva burbuja inmobiliaria. La postura prudente de los bancos a la hora de conceder créditos hace que, en gran medida, que el riesgo de burbuja inmobiliaria en la situación actual del mercado inmobiliario español sea menor. El que las operaciones estén más controladas y sean más solventes hace que sea así. No hay que tomar, pues, una actitud alarmista hacia lo que está por llegar en el mercado inmobiliario español en el 2020.
