Que se controlen las herramientas del crédito y se vigile con especial atención la evolución de los precios inmobiliarios. Eso es lo que ha solicitado el Fondo Monetario Internacional (FMI) a los supervisores económicos españoles tras analizar los datos de cierre de 2017. Según el FMI, y pese a encontrarse lejos de una situación de burbuja, lo cierto es que sí existe una “ligera sobrevaloración” de los precios.
Para llegar a dicha conclusión, el FMI ha realizado un cálculo en el que se valoran diferentes inputs: tipos de interés, evolución de los mercados bursátiles, evolución de los ingresos per cápita, de la población en edad de trabajar, de los costes de la construcción y de la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos de los hogares.
Otro de los cálculos que el Fondo Monetario Internacional ha realizado se ha basado en la comparativa entre los precios de la vivienda y las rentas de la familia y en la relación existente entre el coste de la vivienda y los precios de alquiler. Según este cálculo, la situación del mercado inmobiliario en España se hallaría, aproximadamente, como se hallaba a mediados de 2003.
¿Es la situación actual comparable a la existente en 2007? En principio, no. Para empezar, el incremento de los precios de la vivienda no va acompañado de un crecimiento del crédito. Y eso es fundamental para evitar el riesgo de burbuja. Por otro lado, no existe, de momento, un auge del ladrillo. El incremento de los precios, de hecho, es un incremento muy focalizado en lugares donde la demanda está muy concentrada y la vivienda que mayoritariamente se compra es la vivienda de segunda mano. Pero el escenario puede complicarse con notable rapidez. El repunte de los precios en esas zonas hace que los propietarios adquieran una confianza económica que, para empezar, les aleja del ahorro. Por otro lado, en una situación alcista muy continuada se tiende a sobrevalorar el valor del ladrillo y eso, a medio plazo, conduce a que se relajen las condiciones de concesión de los créditos y a que también se relajen los criterios que los promotores inmobiliarios aplican antes de decidir iniciar una inversión.
El FMI ha recogido estas recomendaciones, reunidas bajo el título La evolución del mercado de la vivienda, ¿un motivo ya para la preocupación?, en su informe anual sobre España. Es en ese documento donde el FMI, que considera que el sistema financiero español se encuentra todavía altamente expuesto al sector inmobiliario, señala que “las presiones persistentes sobre la demanda en el mercado inmobiliario podrían elevar los riesgos para la estabilidad financiera”. Por eso, añade, deberían ampliarse las herramientas que pudieran servir a los supervisores españoles para poner coto a una peligrosa deriva que llevara a reincidir en la comisión de viejos pecados. Así, señala el FMI, dichos supervisores (fundamentalmente el Banco de España) debería gozar de nuevas capacidades que le permitieran, por ejemplo, limitar la concesión de hipotecas. El FMI lo expresa con unas palabras muy claras y contundentes: “es crítico”, sostiene, “que el Banco de España disponga de un conjunto de herramientas completo para poder actuar rápidamente si emerge una descorrelación en los precios”. Para ello, señala el FMI, es necesario que se creen y activen mecanismos que permitan el compartir información entre los supervisores y la efectiva coordinación de los mismos.
Al parecer, es esta línea de actuación que, en este asunto, está siguiendo el Gobierno de España. La nueva legislación que está preparando el Gobierno apunta a una amplitud de los poderes del Banco de España (éste podría frenar la concesión de créditos a determinados sectores) y a la creación de un comité que, formado por representantes del propio Banco de España, de la Comisión Nacional del Mercado de Valores y del Ministerio de Economía, pueda emitir alertas e informes y realizar recomendaciones para encauzar el curso de las políticas y medidas adoptadas en materias relacionadas con la concesión de créditos y con el mercado inmobiliario en su conjunto.
La recomendación del FMI de crear una autoridad de este tipo no es nueva. De hecho, la Unión Europea lleva realizando una recomendación similar desde 2011.
Junto a esta recomendación, el FMI ha expuesto también los siguientes consejos:
- Que haya un saneamiento de los balances de las empresas de construcción.
- Que se fomente la contratación de hipotecas a tipo fijo que ponga a salvo al hipotecado de las fluctuaciones de los tipos de interés.
- Que se asegure el correcto funcionamiento de los criterios de acceso a la vivienda social.
- Que se asegure el correcto funcionamiento de los criterios de acceso a los subsidios de alquiler.
- Que se mejore la regulación de los desarrollos urbanísticos para que la oferta sea más libre.
Por otra parte, el FMI ha criticado cualquier tipo de medida intervencionista sobre los precios del alquiler, algo que, en principio, parece chocar frontalmente contra algunas de las iniciativas anunciadas por el Gobierno de España.
