Una normativa pensada en exclusiva para la Sociedad de Gestión de Activos procedente de la Reestructuración Bancaria (Sareb) por el Banco de España está obligando al conocido como “banco malo” a realizar cerca de 2.800 tasaciones diarias.
Las reglas aprobadas por el Banco de España obligan a la Sareb a retasar al menos la mitad de su cartera antes de que finalice el año en curso. Para cuando termine el 2016, será la cartera de la Sareb en su totalidad la que habrá tenido que ser tasada. El objetivo es que, al finalizar ese período, las propiedades inmobiliarias en poder de la Sareb estén tasadas a precio de mercado.
Para cumplir con este objetivo, la Sareb utilizará en bloque el sector de sociedades de tasación y una permisividad legal que viene definida, fundamentalmente, en dos aspectos del proceso de tasación.
El primero de esos aspectos se basa en la posibilidad de no tener que realizar tasaciones ECO (las que se realizan in situ, es decir, a partir del desplazamiento de un técnico tasador al inmueble que debe ser valorado) en aquellos activos que no estén valorados en más de un millón de euros. ¿Esto que supone? Que el 43% de los activos inmobiliarios adjudicados por el Estado y el 36% de los de sus créditos podrás ser tasados con rapidez sirviéndose de modelos estadísticos de valoración (estos modelos tienen en cuenta otros activos de similares características en la misma zona en que se haya el inmueble en cuestión). Esto, en números globales, supone algo así como el 40% de todos los activos de la Sareb.
El segundo aspecto que permite una cierta laxitud a la Sareb a la hora de realizar la tasación de sus activos es que durante enero de 2016 podrá retasar esos activos que, en teoría, deberían estar tasados en diciembre de 2015. ¿El motivo? Que la normativa impuesta por el Banco de España señala la fecha de 31 de diciembre como fecha máxima para realizar una petición de tasación. Solicitándose la misma a finales de este mes, la normativa abre la puerta a que la tasación pueda ser realizada durante el primer mes del próximo año para que dichas tasaciones estén finalizadas antes de que la Sareb presente los resultados económicos del presente año. La cuenta de resultados de 2015 deberá incluir las posibles minusvalías que al realizar las nuevas tasaciones se hayan producido.
Pese a la aceleración de tasaciones que el final de año puede acarrear, lo cierto es que la tarea retasadora de la Sareb se encuentra en estado bastante avanzado gracias a varios motivos.
El primero de ellos es que la puesta en venta de diversos de sus activos a lo largo del año ha hecho que la Sareb haya tenido que retasar antes de la entrada en vigor de las obligaciones impuestas por el Banco de España parte de su activo.
El segundo hay que achacarlo a los movimientos previsores de la compañía presidida por Jaime Echegoyen. Teniendo en cuenta que hace año y medio ya existía un borrador de la normativa contable que debía aprobar el Banco de España, la Sareb ya se había preparado para afrontar la eventualidad de esa obligación retasadora y, aprovechando la política de implementar las ventas, había creado un grupo de trabajo transversal que se ha ocupado de promover las tasaciones.
La experiencia de las firmas de tasación existentes en España (Tinsa, CATSA, Sivasa, Ibertasa, Valmesa, etc.) señala que los activos más complicados de tasar son los inmuebles de municipios pequeños con pocas compraventas que puedan servir para realizar una estadística que permita una tasación automática del inmueble a tasar y los centros comerciales. Los múltiples factores que influyen en el precio de un centro comercial hacen que éste se convierta en uno de los activos inmobiliarios más difíciles de tasar.
