Hay un índice inmobiliario que va íntimamente ligado al concepto de especulación: el del tiempo de posesión de una vivienda. En tiempos de especulación, una vivienda permanece poco tiempo en posesión de su propietario. Éste intenta, cuanto antes, obtener un beneficio por la venta de esa vivienda. “Lo que compré por 30 hoy vale 50, así que voy a venderlo”. Sobre ese modo de pensar y de plantearse una inversión se levantó la bóveda quebradiza de la llamada “burbuja inmobiliaria”.
El comportamiento descrito (y que fue el que caracterizó a gran parte de la sociedad española en los años previos a 2007) tiene sentido porque se impuso en el inconsciente colectivo una máxima que se convirtió en artículo de fe: los precios del mercado inmobiliario iban a subir siempre, de una manera más o menos acelerada, más o menos marcada, pero siempre. Es decir: se creía que los inmuebles que se compraran iban a subir siempre de valor. Que nunca iban a perderlo. El estallido de la burbuja inmobiliaria demostró que dicha aseveración sólo era eso: una cuestión de fe. De fe sin fundamento económico sólido que la sostuviera.
En estos tiempos, cuando poco a poco se van dejando atrás los momentos más duros provocados por el estallido de la burbuja inmobiliaria, las cifras que dan cuenta de los tiempos de posesión medio de una vivienda se han duplicado respecto a las existentes en 2007, año en que se creía que el futuro sería una fiesta sin fin. Las cifras aportadas por Elena Sanz en su artículo “Del ‘pelotazo’ al alquiler, ¿la nueva cara de la especulación o un mercado más sano?”, aparecido en El confidencial del pasado 30 de abril, son claras al respecto.
En 2007, “el tiempo que transcurría desde que se adquiría un inmueble y se vendía era de 2.675 días (7 años y 4 meses)”, sostiene Sanz. En la actualidad, manifiesta, ese periodo medio de posesión de una vivienda alcanza los 4.854 días. Es decir: 13 años y 4 meses. Un máximo histórico. Los datos, afirma Sanz, están extraídos de la Estadística Registral Inmobiliaria, o sea, de lo que es el anuario de los Registradores de la Propiedad de 2016.
De dichos datos podría desprenderse que, dado que se ha aumentado notablemente el tiempo de posesión de las viviendas, no existe inversión en vivienda. Pensar así sería pensar erróneamente. Sí existe inversión, pero ésta no se destina tanto a obtener rápidos beneficios a partir de la compraventa rápida de la vivienda como a obtener beneficios a partir del alquiler de la misma. Es decir: hoy, preferentemente, y siempre que la vivienda no está destinada a convertirse en residencia habitual del comprador, se compra para alquilar.
Lo venimos indicando en varios de nuestros artículos. Comprar para alquilar es, actualmente, una buena inversión. Los rendimientos medios de este tipo de actividad rondan el 7,1%. Para ello hay que comprar en “ubicaciones muy consolidadas y con demanda solvente”. ¿Qué ubicaciones son ésas? Las grandes ciudades y las áreas turísticas.
Los registradores inmobiliarios, apunta Elena Sanz en su artículo, consideran que una posesión de temporalidad media es síntoma de un mercado normalizado. Este tipo de temporalidad está asociada directamente a un uso residencial de la vivienda, bien sea en régimen de propiedad, bien lo sea en el de alquiler.
Hay analistas, sin embargo, y su opinión ya ha sido recogida en algunos de nuestros posts, que consideran que se está viviendo una especie de burbuja del alquiler. Los que niegan esa posibilidad hablan de cómo la situación actual del mercado inmobiliario es muy diferente de la de hace varios años. En tiempos de la burbuja, había quienes compraban sobre plano dando una entrada del piso. Cuando se les iban a entregar las llaves, estos inversores vendían de inmediato la propiedad recién adquirida. En algunos casos, los beneficios conseguidos gracias a este movimiento inversor llegaban a duplicarse.
Los que niegan la posibilidad de que se esté viviendo o a punto de vivir una situación de burbuja inmobiliaria en torno al alquiler esgrimen otro argumento para defender su postura. Según estos analistas, una condición imprescindible para que se dé esa situación de burbuja es que existan facilidades para acceder al crédito bancario. Esta circunstancia no se da en el momento actual. El crédito sigue estando restringido. Las entidades financieras que han resistido a la crisis ya no prestan dinero con la alegría con la que lo hacían, hace algunos años, muchas cajas de ahorro y algunos bancos.
Elena Sanz recoge en su interesante artículo otros de los motivos que hacen que muchos analistas rechacen el calificativo de burbuja del alquiler a la situación que estamos viviendo hoy en día. Uno de ellos es que el inversor actual es, predominantemente, un inversor a largo plazo. Otro, que quien compra para alquilar no busca tanto una alta rentabilidad en poco tiempo sino, más bien, un inquilino que no falle a la hora de pagar la renta de alquiler.
