De la nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario ya se conoce su anteproyecto. El Ministerio de Economía lo ha publicado en diversos medios de comunicación. Aún queda un largo proceso parlamentario para que dicho anteproyecto se convierta en ley, pero las líneas maestras de lo que será la nueva Ley Hipotecaria ya parecen estar definidas. En este artículo vamos a repasar algunas de esas líneas maestras y vamos a ver cuáles son los aspectos más destacados de las mismas.

El primer aspecto a destacar del anteproyecto de la nueva Ley Hipotecaria es que se transpone directamente una directiva de la Unión Europea (la 2014/17/UE) que debe servir para ofrecer una mayor protección a los hipotecados tanto si son trabajadores por cuenta ajena como si son trabajadores autónomos. Esta directiva debería haber sido recogida ya por la legislación española en marzo del pasado año. Que eso no haya sido así ha empujado a la Comisión Europea a presentar una denuncia contra España ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

El anteproyecto de Ley Hipotecaria recoge la posibilidad de que los clientes que van a firmar una hipoteca pueden hacer una doble visita al notario. La primera, gratuita, serviría para recibir asesoramiento sobre las características del contrato hipotecario y sus cláusulas. La segunda, de pago, sería para firmar la hipoteca.

El anteproyecto de Ley Hipotecaria amplía también el plazo de demora antes de que se pueda iniciar la ejecución de hipoteca. Según se apunta en el anteproyecto, ésta no podrá iniciarse antes de que el impago no alcance el 2% del capital del préstamo en la primera mitad del contrato y con un límite de nueve mensualidades sin pagar. A partir de la segunda mitad del contrato, el impago que posibilite el inicio del trámite de ejecución de hipoteca deberá alcanzar un porcentaje del 4% y un límite de 12 cuotas sin abonar.

Otro de los aspectos recogidos en el anteproyecto de la nueva Ley Hipotecaria es el que hace referencia a los productos bancarios vinculados a las hipotecas. Con la nueva legislación se limitará la venta de productos bancarios vinculados a la firma de hipotecas a aquellos productos que “acarreen un claro beneficio a los prestatarios”. Lo que sí podrán exigir las entidades bancarias, según se apunta en el anteproyecto de Ley Hipotecaria, es que el contratante de una hipoteca contrate, vinculado a ella, un seguro de amortización (de vida o de protección de pagos) bien sea con la propia entidad bancaria, bien con la entidad aseguradora que se desee.

La nueva Ley Hipotecaria introducirá cambios en las comisiones por cancelación o reembolso anticipado. Si la Ley Hipotecaria se aprobara en los términos recogidos en su anteproyecto, las comisiones en los casos de las hipotecas variables serían las siguientes:

  • 0,25% del capital reembolsado. Esta comisión sólo podría aplicarse durante los cinco primeros años del plazo.
  • 0,5% del capital amortizado. Esta comisión sólo podrá aplicarse durante los tres primeros años de vigencia del contrato.

En el caso de las hipotecas fijas, las comisiones serían las siguientes:

  • 3% si la amortización anticipada se produce durante los primeros diez años.
  • 2% si la amortización anticipada se produce en un momento posterior a ese plazo de diez años.

El anteproyecto de ley prevé también que se reduzcan los aranceles notariales asociados a la operación hipotecaria.

El anteproyecto de la nueva Ley Hipotecaria ha sido recibido de diferente manera por los diferentes actores del mercado hipotecario. La organización de consumidores ADICAE, por ejemplo, ha sido muy crítica con lo que se conoce del anteproyecto. Para ADICAE, lo que, de aprobarse en los términos recogidos en el anteproyecto, conseguiría la nueva Ley Hipotecaria, sería “legitimar los fraudes hipotecarios”. Por el contrario, la Asociación Española de Banca (AEB) aplaude las líneas generales del anteproyecto, aunque espera que algunos aspectos del mismo se maticen o corrijan antes de su aprobación como Ley.