El banco de España descarta el riesgo de burbuja inmobiliaria

Son diferentes las voces que en los últimos tiempos han venido hablando de la posibilidad de que se esté formando una nueva burbuja en el mercado inmobiliario español. Contra esas voces se alzan las opiniones vertidas por el Banco de España recientemente publicadas en un informe sobre la evolución del mercado de la vivienda.

El informe del Banco de España resalta los siguientes aspectos:

• El hecho de que los precios de la vivienda estén subiendo, señala el Banco de España, no indica necesariamente que se esté formando una burbuja inmobiliaria. El aumento del precio de la vivienda sólo habla de la progresiva normalización de un mercado cuyo precio, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, se desplomó un 37% en términos nominales y un 45% en términos reales.
• Lo mismo que sucede con los precios de la vivienda sucede con las cifras totales de compraventa de casas. La cifra total de compraventas de casas se incrementó en un porcentaje de un 14% durante el pasado año. ¿Suficiente como para poder hablar de riesgo de burbuja inmobiliaria? No, según el Banco de España. Y el argumento que utiliza para sostener tal afirmación es el siguiente: las compraventas de viviendas de 2016 sumaron un total de algo más de 450.000 operaciones, una cifra que, siendo sin duda importante, queda sin embargo muy lejos de las 800.000 transacciones que se firmaban anualmente entre 2004 y 2007.
• Uno de los aspectos que sirven para diferenciar lo sucedido en los años de la burbuja inmobiliaria con lo que sucede ahora es el porcentaje de extranjeros que compran viviendas en España. En 2006, los extranjeros compraban una de cada diez compras. Esa cifra casi se ha multiplicado por dos en la fecha actual. En algunos lugares, como Madrid o Barcelona, ese índice se ha multiplicado por un número mayor.
• El informe elaborado por el Banco de España señala que se cancelan más hipotecas de las que se firman y que el nivel agregado de endeudamiento de las familias se ha reducido. Ambos datos son importantes a la hora de alejar el fantasma de la formación de una burbuja inmobiliaria.
• Sobre la construcción de nuevas viviendas, el informe del Banco de España señala que, con cierto retraso, están aumentando poco a poco las cifras de iniciación de obra nueva residencial. Ese retraso, señala el informe, sería achacable al elevado stock de viviendas sin vender que dejó tras de sí el estallido de la burbuja inmobiliaria y la posterior crisis del sector. Y es que el stock de viviendas sin vender, señala el informe del Banco de España, se está absorbiendo muy lentamente, lo que aleja al mercado inmobiliario de los excesos que se cometieron en el pasado. Al venderse tan lentamente, ese stock limita el grado de recuperación de la construcción residencial.

El informe del Banco de España sobre el mercado inmobiliario constata un fenómeno que ya hemos comentado en alguno de nuestros artículos dedicados al análisis del mercado inmobiliario español. El fenómeno al que nos referimos es el de las diferentes velocidades a la que están evolucionando las diferentes regiones. Los precios crecen de manera muy diferente según las zonas. En Madrid o Barcelona, por ejemplo, apenas existe stock de vivienda sin vender, lo que hace que los precios crezcan más rápidamente, algo que contrasta con la situación que se da en comunidades autónomas como Andalucía y la Comunidad Valenciana y que también se produce en algunas zonas de Catalunya. Según el informe del Banco de España que estamos comentando en este artículo, entre las tres comunidades autónomas citadas suman el 50% del stock de vivienda sin vender de todo el Estado.

Otro de los aspectos que el Banco de España ha resaltado en su informe y en el que se basa para afirmar que el mercado inmobiliario español está lejos de encontrarse en una situación de burbuja inmobiliaria radica en la creencia de que la demanda se frenará a medio plazo. Si ahora ha aumentado de manera un tanto llamativa es porque ha pasado varios años adormecida. Basándose en las previsiones sobre la evolución demográfica del país, el Banco de España prevé que “los crecimientos de la demanda residencial” serán más modestas.