La Generalitat de Catalunya ha decidido poner en marcha un índice de referencia de los precios del alquiler. Para realizar dicho índice, la Administración catalana tendrá en cuenta los alquileres existentes en el mercado utilizando como referencia las fianzas depositadas en el Institut Català del Sòl (Incasòl).

A la hora de realizar el índice de referencia del alquiler inmobiliario, se valorarán factores diversos como pueden ser la superficie de los pisos, la antigüedad de los mismos, su ubicación, su accesibilidad, las obras de reforma realizadas en ellos, su eficiencia energética, el hecho de que estén amueblados o no, etc.

Una vez se haya elaborado el índice de referencia de los pisos de alquiler, toda aquella persona que desee alquilar un inmueble a un precio por encima de dicho índice de referencia deberá hacerlo saber a aquellos inquilinos que se interesen por su alquiler y, en caso de fructificar dicho alquiler, deberá constar de manera específica en el contrato del mismo. Por el contrario, todos aquellos propietarios que decidan alquilar por debajo del índice de referencia de alquiler establecido por la Generalitat tendrán algún tipo de incentivo público.

Entre los incentivos públicos de que podrán gozar los propietarios que alquilen su propiedad por un valor inferior al establecido en el índice de referencia de los pisos de alquiler podemos destacar, por ejemplo, el de tener preferencia a la hora de poder disfrutar de una ayuda a la rehabilitación o el de tener un trato específico y especial en el Impuesto de Bienes Inmuebles o, en su caso, en el IRPF.

Los propietarios que, por el contrario, alquilen alguna de sus propiedades por un precio superior al recogido en el índice, no podrán optar al “Aval Lloguer” de la Generalitat, una especie de seguro que los propietarios firman con la Generalitat de Catalunya y gracias a la cual la Administración cubre a dichos propietarios hasta seis meses de renta en situaciones de impago. Actualmente, para poder acogerse al Avalloguer y poder contar con el paraguas protector de la Generalitat deben cumplirse una serie de requisitos. El requisito principal para poder solicitar el Avalloger en Barcelona es que el alquiler mensual del piso acogido a esta protección especial de la Administración no supere los 1.500 euros/mes. Al inquilino que firme un contrato de alquiler con un propietario beneficiario del Avalloguer no podrá exigírsele que deposite una fianza que supere los dos meses de renta ni tampoco cualquier otro tipo de garantía adicional.

Propuestas para una nueva Ley de Arrendamientos

La elaboración de este índice de referencia de los precios de los pisos de alquiler es una de las primeras medidas propuestas por el Grup de Treball del Lloguer, un grupo de trabajo en el que colaboran diversos organismos e instituciones relacionadas con el mercado inmobiliario, que inició su actividad en septiembre y que pretende aportar los principios rectores que sirvan para redactar una ley de arrendamientos urbanos específicamente catalana. En principio, la redacción y aprobación de dicha ley debería realizarse durante los próximos nueve meses. En ella, y según ser prevé, ser recogerá una importante variación legal sobre la duración de los contratos. La propuesta realizada por el Grup de Treball del Lloguer es que la duración mínima de los contratos de arrendamientos sea de cinco años y que la prórroga de los mismos sea de tres. Esta medida vendría enmarcada en un paquete de medidas destinado a estimular el mercado del alquiler.

Otra de las propuestas del Grup de Treball sobre el Lloguer es que se recoja en la futura ley de arrendamientos catalana la posibilidad de que existan contratos de largo plazo que, estimulados convenientemente desde la Administración, permita arrendamientos con un plazo de duración de entre 15 y 25 años.

Junto a estas propuestas hay que destacar, además, las siguientes:

  • Que se cree un registro de alquileres con datos de arrendadores y arrendatarios para, gracias a él, registrar las malas prácticas.
  • Que se permita el subarriendo de una vivienda durante un máximo de nueve meses si el contrato es de cinco años.
  • Que se permita el subarriendo de una vivienda durante un máximo de cinco años si el contrato de alquiler es un contrato de larga duración.
  • Que se permita el subarriendo parcial siempre que sea para uso como primera vivienda.

Con anterioridad a la aprobación de la mencionada ley y de manera independiente, se publicará el índice de referencia de los pisos de alquiler, que se podrá consultar por internet.

Escepticismo y críticas

El anuncio de la Generalitat de Catalunya de crear este índice de precios de pisos de alquiler ha tenido una desigual aceptación en diferentes sectores de la sociedad. Algunos portales de venta inmobiliaria han tachado la medida de intervencionista y la han acusado de poner en riesgo la seguridad jurídica.

La crítica principal que se vierte sobre la creación de este índice de los alquileres es que no ataca a los que, según todos los análisis, son los principales problemas del mercado inmobiliario de alquiler en Barcelona: la falta de oferta y la endeblez del parque público de vivienda.

Otros agentes del mercado inmobiliario barcelonés han destacado el hecho de que el catastro tenga una información demasiado básica y poco actualizada. La sofisticación del índice no cuadraría, pues, con el carácter eminentemente básico que caracteriza al catastro.

Las voces más críticas con el índice previsto por la Generalitat advierten que una medida de ese tipo puede hacer que se contraiga aún más una oferta que, como venimos señalando en muchos artículos de este blog, es estructuralmente escasa. Para estas voces, esa contracción de la oferta, sumada al endurecimiento legal y al crecimiento de la demanda, sólo puede conducir a lo que, en caso alguno, puede ser deseable: la aparición de un mercado negro del alquiler.