El funcionamiento del mercado inmobiliario español estará determinado dentro de unos meses y en buena medida por la reglamentación introducida por la nueva ley de crédito inmobiliario o, lo que es lo mismo, por la nueva ley hipotecaria.

En noviembre del pasado año el Consejo de Ministros aprobó el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario. Con él, el Gobierno intentaba, según sus palabras, reforzar la transparencia de los contratos hipotecarios, reducir las comisiones que los clientes de las entidades bancarias pagan en el momento de firmar dichos contratos y hacer que la directiva europea en materia hipotecaria encuentre acomodo en el ordenamiento jurídico español. Al mismo tiempo, la nueva ley hipotecaria debe servir, al decir del Gobierno, para dar seguridad jurídica al sector financiero.

Directivas europeas sobre contratos hipotecarios

Entre las medidas que, derivadas de las directivas europeas, han sido incluidas en el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario encontramos las siguientes:

  • Se limitan las comisiones por cancelación anticipada. En la nueva ley hipotecaria, la cancelación parcial o total no podrás estar penalizada con una comisión que vaya más allá de lo que la propia ley establezca. Ésta diferencia entre las hipotecas a interés variable y las hipotecas a interés fijo. En el caso de las hipotecas variables, el límite será del 0,5% en los primeros 3 años y del 0,25% hasta el quinto año. A partir de ese momento, la cancelación del préstamo carecerá de penalización alguna. En el caso de las hipotecas fijas, la cancelación estará gravada con un 4% de comisión en los primeros años y con un 3% a partir de ese momento. Estos límites a las comisiones por cancelación anticipada recogidos en el proyecto de ley de la nueva ley hipotecaria sólo se aplicarán en aquellas hipotecas que se firmen a partir del momento en que la nueva normativa entre en vigor.
  • Prohibición de las ventas vinculadas. La nueva ley hipotecaria tiene previsto el prohibir una práctica hasta ahora habitual: la de obligar al cliente de una entidad financiera a contratar algún producto financiero de la misma (seguro de vida, plan de pensiones, etc.) si desea que le sea concedida una hipoteca. Lo que sí se permite a las entidades financieras según la nueva ley hipotecaria y siguiendo las directivas europeas es el poder ofrecer mejores condiciones hipotecarias a sus clientes si éstos contratan algunos de los productos financieros mencionados. Al ofrecer esta posibilidad, las entidades financieras deberán mostrarse absolutamente transparentes. Es decir: deberán mostrar a su cliente una comparativa clara entre las dos opciones (la de contratar productos financieros junto a la firma de la hipoteca o la de limitarse a la firma del contrato hipotecario).
  • Facilitación de reconversión de hipotecas en divisas extranjeras a hipotecas en euros. La directiva europea recoge la posibilidad de que el contratante de un préstamo hipotecario pueda, en cualquier momento de la vida del préstamo, cambiar el mismo a euros.
  • Eliminación de incentivos a las plantillas de las entidades financieras que estén especializadas en la captación de hipotecas.
  • Cambio del régimen jurídico de los intermediarios financieros. Según la adaptación que de las directivas europeas se realiza en la nueva ley hipotecaria, las entidades financieras que operen en más de una Comunidad Autónoma deberán estar supervisadas por el Banco de España. Si el intermediario financiero en cuestión sólo opera en una Comunidad Autónoma, será el órgano competente de la misma el encargado de supervisar el comportamiento del intermediario.

Nuevas medidas hipotecarias

Junto a todas estas medidas, recogidas en el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario para, de ese modo, plasmar las directivas europeas en materia hipotecaria, podemos encontrar otra serie de medidas entre las que podemos destacar las siguientes:

  • El interés de demora no podrá superar el 9%.
  • El cliente de una entidad bancaria que vaya a firmar un contrato hipotecario podrá visitar gratuitamente al notario que desee antes de firmar dicho contrato para que el fedatario público resuelva sus dudas y para que verifique si el contrato se ajusta a la legalidad y no presenta cláusulas abusivas u opacas. Esta visita podrá realizarse en un plazo de siete días previos a la firma del contrato.
  • Creación de una lista negra de práctica abusivas. Esta lista recogerá las prácticas que los tribunales hayan calificado como tal. Si el notario, en la fase contractual anteriormente descrita, encontrara en un precontrato una cláusula de este tipo, solicitará a la entidad financiera que la retire del mismo.
  • Creación de un modelo tipo y sencillo de contrato hipotecario que sea regulado por Real Decreto.
  • Facilitación de la conversión de las hipotecas variables a fijas.

Una de las grandes novedades que presentará la nueva ley hipotecaria respecto a la anterior es que la del endurecimiento de las cláusulas de vencimiento anticipado. Según la nueva ley hipotecaria, la entidad financiera no podrá iniciar un proceso ejecutivo de embargo contra el deudor que le adeude tres mensualidades. La nueva ley implicará la división del contrato en dos partes. A cada una de ellas se le aplicará un umbral distinto:

  • Primera mitad. Para activar la cláusula de vencimiento anticipado será necesario el impago de un mínimo del 2% del dinero prestado (el impago no podrá superar, aunque el porcentaje sea menor, 9 mensualidades).
  • Segunda mitad. Para activar la cláusula de vencimiento anticipado será necesario el impago de un mínimo del 4% o un impago mínimo de 12 mensualidades.