Toda aquella persona que desea vender, comprar o alquilar una vivienda termina haciéndose, tarde o temprano, una pregunta: ¿cuántos metros cuadrados tiene la vivienda en cuestión? A dicha pregunta se puede contestar de tres modos distintos: informando sobre los metros cuadrados construidos, sobre los metros cuadrados útiles o, finalmente, sobre los metros cuadrados computables.
¿De qué se está hablando cuando se habla de superficie construida, superficie útil y superficie computable? En este artículo intentaremos dar respuesta a esta pregunta.

La superficie construida se podría definir como el área que ocupa el espacio físico total de nuestra vivienda. Dentro del concepto de superficie construida se incluye no solo el espacio que ocupamos cuando vivimos dentro de la vivienda, sino también una serie de espacios entre los que podemos encontrar, por ejemplo, los espacios reservados a los cerramientos, los tabiques, las diferentes estructuras que podemos encontrar dentro del inmueble, así como el espacio que ocupan las instalaciones, es decir: las tuberías, el cableado, etc.

Frente al concepto de superficie construida encontramos el concepto de superficie útil. ¿Qué es la superficie útil? El espacio de vivienda que podemos usar, es decir: el resultado que queda de restar a la superficie construida esos espacios en los que no podemos vivir y que hemos nombrado en el párrafo anterior. Es decir: tabiques, cerramiento, instalaciones, estructuras, etc. Según cálculos realizados por expertos, la superficie útil acostumbra a ser entre un 15 y un 25% menor que la superficie construida.

Junto a los conceptos de superficie construida y superficie útil encontramos un término bastante técnico que, por regla general, no acostumbra a constar en las escrituras de compra-venta y que queda reservado, habitualmente, para los documentos oficiales. Dicho término es el de superficie computable y, siendo mayor que la útil, es menor que la construida. ¿De qué hablamos cuando hablamos de superficie computable? De la superficie que podemos “pisar”. La pregunta más habitual que surge cuando se da la respuesta anterior es: ¿pero eso no es la superficie útil? No exactamente. Veámoslo con un ejemplo. El hueco de una escalera se puede pisar pero no sirve para vivir. Así, ese espacio se contaría al calcular la superficie computable pero no la superficie útil.

A la hora de medir las superficies de un inmueble hay que tener en cuenta curiosidades como las siguientes:

  • Las terrazas y balcones solamente se cuentan al 50% de superficie útil. Para que la superficie total de terraza o balcón sea contada, enteramente, como superficie útil hay que hacer una cosa: cerrarla o cerrarlo por completo.
  • Los armarios empotrados cuentan como superficie útil. ¿Por qué? Porque son considerada superficie construida en la que no hay tabiques, instalaciones, etc.
  • En las dependencias con techo inclinado como pueden ser los espacios ubicados bajo escaleras o las buhardillas sólo son computados como superficie útil los espacios que tienen una altura libre mínima de 1,50 m.
  • Cuando la vivienda forma parte de una comunidad de vecinos, a los metros cuadrados de la vivienda se le añaden la parte proporcional en metros cuadrados de las zonas comunes que correspondan a dicha vivienda. Para calcular el porcentaje de dicha superficie hay que seguir lo que indique el coeficiente de la vivienda respecto al total del edificio.

A la hora de escriturar una vivienda, la superficie que se tiene en cuenta es la superficie construida. Ésa es, también, la superficie que el Ayuntamiento valora y tiene en cuenta a la hora, por ejemplo, de cobrar el Impuesto de Bienes Inmuebles o IBI.