Cada vez son más las personas que se interesan por las llamadas cláusulas COVID. Éstas, de hecho, se están incluyendo, cada vez más, en determinados contratos de alquiler. Con ellas se intenta calmar la inquietud que muestran tanto inquilinos como propietarios ante la posibilidad de que, debido al aumento de los brotes de coronavirus en todo el país, se diera la circunstancia de que se decretaran nuevos confinamientos o, incluso, de que pudiera decretarse un nuevo estado de alarma.
Sin duda, tanto un hecho como el otro, tanto los confinamientos más o menos selectivos como el confinamiento total de la población, afecta gravemente a la rutina de las personas. Éstas, tal y como se comprobó durante el estado de alarma anterior, se ven obligadas a cambiar su forma de vida y, en algunos casos, hasta su lugar de residencia.
Lo que arrendatarios y arrendadores buscan al intentar incluir cláusulas coronavirus en su contrato de alquiler es encontrar un puerto o refugio que garantice su seguridad en caso de que los confinamientos volvieran a ser una realidad. Un amparo en el que se definan las circunstancias del arrendamiento si volviéramos al estado de alarma: eso se lo que pretenden ser estas cláusulas del contrato de alquiler inmobiliario.
Propietarios e inquilinos ante el coronavirus
Como ya hemos indicado en algunos artículos de nuestro blog, el firmar un contrato de alquiler no es un asunto baladí. Por eso ambas partes deben revisar con detenimiento las diferentes partes del contrato y sus diferentes cláusulas. Hace apenas un año, nadie habría podido pensar que entre esas cláusulas podría figurar alguna que hiciera referencia a las condiciones del arrendamiento en el caso de que se produjera una pandemia. Y es que hace un año prácticamente nadie, ni propietarios ni inquilinos, tenían la palabra pandemia entre sus preocupaciones. La llegada del SARS-CoV-2 y sus catastróficos resultados tanto a nivel sanitario como a nivel económico ha hecho que tanto arrendadores como arrendatarios hayan incluido la palabra pandemia en el diccionario de sus preocupaciones prioritarias.
Entre los sectores de inquilinos más afectados por los efectos de una pandemia podemos destacar a los estudiantes. Muchos universitarios se vieron obligados durante el estado de alarma anterior a residir en lugares que no eran el habitual durante el curso académico. Es decir: tuvieron que seguir pagando sus alquileres en domicilios en los que no podían residir por causas ajenas a su voluntad. Para ellos, sin duda, una cláusula en el contrato de arrendamiento que los amparase en caso de un recrudecimiento tanto de la pandemia como de las medidas de confinamiento sería de gran ayuda.
También lo sería para colectivos tan diversos como el de las personas que disfrutan de un alquiler vacacional, el de las que residen en otra ciudad diferente a la suya por motivos laborales y el de aquellos extranjeros que, en caso de un empeoramiento de la situación, tuvieran que regresar a su país de origen.
Legalidad y contenido de las cláusulas COVID
Son muchas las dudas que los miembros de estos colectivos tienen en la actualidad. Entre ellas podemos destacar, por ejemplo, las dudas sobre si son legales o no este tipo de cláusula. También existen dudas sobre cómo actuar cuando, a causa del confinamiento y de sus circunstancias, un compañero de piso lo abandona. Si deja de pagar, ¿se le debe reclamar una deuda por impago? Igualmente, tanto propietarios como inquilinos se preguntan y preguntan a los diferentes asesores legales cuál debe ser el contenido exacto de las cláusulas COVID.
Lo primero que deben saber tanto arrendatarios como arrendadores es que este tipo de cláusulas en los contratos de arrendamiento son completamente legales. Los artículos 1113 y1124 del Código Civil, de hecho, ya conciben el confinamiento como hecho determinante de la cesación de efectos el contrato.
Por su parte, sobre el contenido de este tipo de cláusulas solo podemos apuntar que cuanto más detallado sea, mejor. Para conseguir unas cláusulas detalladas y que sirvan para prever y dar solución al mayor número de situaciones posibles es necesario que exista una fluida comunicación entre las dos partes que firman el contrato. Eso permitirá, llegada una situación, que cada una de las partes sepa perfectamente a qué atenerse. Cuanto más detalladas estén las cláusulas del contrato, más difícil resultará después litigar.
La cláusula COVID-19 se introduce en el contrato de la parte interesada. Habitualmente, quien solicita la inclusión de la misma es el inquilino. Éste, pensando en las circunstancias que pueden afectarle, solicita la inclusión de la misma en el contrato. ¿Un ejemplo? Un estudiante que, viviendo en un piso de alquiler, temiera que, con un nuevo confinamiento, tuviera que volver a su domicilio en su localidad de origen. ¿Otro ejemplo? El propietario que propusiera al inquilino una reducción de la renta que impidiera la rescisión del contrato durante el tiempo de confinamiento.
Tanto en un caso como en el otro de los expuestos en el párrafo anterior, las partes deberían ponerse de acuerdo para añadir el anexo coronavirus en el contrato de alquiler. La realidad está demostrando que, en este tipo de cláusulas, inquilinos y propietarios están pactando una reducción de pago del 60% de la renta habitual.
Estudiantes, oficinas y viviendas ante la cláusula
Los expertos señalan que esta nueva modalidad de cláusula interesa especialmente a quienes alquilan una oficina y, por supuesto, a los estudiantes. Los expertos señalan igualmente que la utilidad de la cláusula SARS-CoV-2 es menor en el caso de los alquileres de vivienda. De hecho, recalcan, la Ley de Arrendamientos, en su artículo 11 ya concede al inquilino la posibilidad de desisitir del contrato antes de que éste finalice. Eso sí: seguirá siendo útil para aquellas familias que deseen reducir la renta del alquiler durante un período puntual. Gracias a dicha reducción tendrán más fácil el pago y alejarán el fantasma del desahucio.
Por lo que corresponde al propietario, lo cierto es que son épocas de incertidumbre. Ahora, en tiempos de ERTE y desempleo, los propietarios buscan más que nunca un inquilino solvente y optan, en su inmensa mayoría, por contratar un seguro de alquiler. Éste les resulta de gran utilidad a la hora de cubrir impagos y desperfectos. La cláusula COVID, para ellos, no resulta demasiado atractiva, lo contrario que les sucede a los propietarios de locales de negocio, espacios que, en caso de un nuevo confinamiento, no podrían ser utilizados.
Hay expertos que aseguran que este tipo de cláusulas no pueden ser utilizadas para beneficiar al arrendador. Según dichos expertos, ese tipo de cláusula podría ser entendida como una cláusula nula por vulnerar el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
