La fusión está de moda. Y no sólo en el terreno de la música o la cultura. También lo está en el ámbito del mercado inmobiliario. Y, por lo que dicen los expertos, el baile de fusiones sólo está en sus primeros compases. Vale que esos primeros compases han sido ciertamente impactantes. Siguiendo con la metáfora musical, los primeros compases de las fusiones en el mercado inmobiliario han sido algo así como las primeras notas de la Quinta Sinfonía de Beethoven. Potentes, por decirlo de algún modo.

Merlin fue quien dio el primer paso al comprar Testa por 1.800 millones de euros. Tras dicha compra, la fusión con Metrovacesa (a la que ya hicimos referencia en un post de este blog en su momento) marcó un hito en el mercado inmobiliario español. Con dicha fusión, Merlin se convertía, con mucho, en el primer grupo inmobiliario del país. Colonial, su competidora más directa, se ha visto, en cierto modo, forzada a emprender un camino similar al de Merlin. Para ello, Colonial ha optado por comprar el 15,09% de Axiare Patrimonio. La compra de dicho porcentaje de la mencionada socimi supone para Colonial un desembolso de 135,58 millones de euros.

Con esta compra, Colonial se hace con una participación mayoritaria en una inmobiliaria que posee unos activos muy similares a los suyos, es decir, principalmente edificios de oficinas. Éstos son, en la actualidad, algunos de los bienes inmuebles más demandados en el mercado. El 93% de la cartera de inmuebles de Colonial está formada, no en vano, por edificios de este tipo. 22 inmuebles en Madrid, 18 en Barcelona y 20 en París son algunos de los elementos más preciados de la cartera de Colonial.

Los diferentes analistas coinciden al afirmar que, con este movimiento, Colonial confirma lo que ya se apuntaba con la compra de Metrovacesa por Merlin: que el proceso de concentración ha comenzado, y que éste va a ser duro.

¿Qué factores determinarán los movimientos de las diferentes socimis? La inversión recibida por grandes inversores internacionales y el hecho de encontrar factible el construir estructuras financieras a largo plazo. Ambos factores incentivan ese proceso de concentración en el mercado inmobiliario que, además, cuenta con el incentivo de una financiación barata.

Tamaño y especialización

Se trata, en definitiva, de ganar tamaño y ello, ahora, sólo parece factible mediante la compra de activos en bloque frente a la imposibilidad de encontrar activos individuales.

Junto a la adquisición y consolidación de tamaño hay otro factor que está determinando todo este proceso de concentración inmobiliaria: la especialización. Cada socimi está buscando un tipo de inmueble en el que especializarse. Los hay que orientan su negocio a la especialización en edificios de oficinas (como Colonial) y los hay que potencian, por ejemplo, el nicho de los hoteles.

La primavera marca, también, un punto determinante en todo este proceso de concentración y especialización de las socimis. En dicha fecha finalizarán los tres años que el régimen de las socimi exige mantener los activos para salvaguardar los beneficios fiscales. A partir de ese momento, los activos empezarán a rotar entre las socimis y es de prever que cada una de ellas tome las medidas encaminadas a potenciar su especialización.

Algo a lo que apuntan también los expertos es a que el proceso de concentración de las socimis no será el único que se dé dentro del sector inmobiliario. Promotoras y “servicers”, muy probablemente, acaben subiéndose al carro de las fusiones en el mercado inmobiliario. Al mismo tiempo, muchas promotoras inmobiliarias optarán, más allá de las fusiones, por salir a Bolsa durante el 2017.

Algunos expertos apuntan también a que en los próximos meses se produzcan recompras de algunos servicers por parte de la banca para, a partir de ahí, crear sus propias inmobiliarias. Un ejemplo: las negociaciones del Santander con Apollo para recomprar Altamira. O las opciones que el Sabadell se plantea con Solvia y que van desde hacerla crecer para sacarla a Bolsa hasta fusionarla con otros servicers.