La herencia de un inmueble

Cuando hablamos de herencia estamos hablando de un acto jurídico mediante el cual una persona transfiere su patrimonio (que incluye bienes, derechos y obligaciones) a una serie de personas cuando se produce su fallecimiento. A esas personas que reciben dicho patrimonio se les llama herederos y entre los bienes que se transfieren en herencia acostumbran a figurar bienes inmuebles.

Cálculo del valor de un inmueble heredado

Cuando se recibe una herencia en la que figuran bienes inmuebles es necesario conocer el valor real del inmueble. ¿Por qué? Porque en base a ese valor real se calculará el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Ese impuesto está regulado por la Ley 29/1987 de 18 de diciembre y debe ser pagado ante el organismo competente de la Comunidad Autónoma competente en un plazo de 6 meses desde la fecha del fallecimiento.

Para fijar el valor de un inmueble heredado hay que fijarse en tres valores:

• El de adquisición
• El catastral
• El fiscal

Legislaciones autonómicas sobre pisos heredados

A la hora de fijar el valor de un inmueble en herencia debe prestarse atención a la legislación propia de la Comunidad Autónoma pues, según hemos señalado, es a ella a quien hay que liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. En este sentido, se pueden dar dos casos: que la Comunidad Autónoma tenga una legislación ventajosa en el caso de sucesiones entre padres e hijos o que la CCAA tenga una legislación menos ventajosa.

En el primer caso se aconseja fijar un valor alto que no supere el valor del mercado. El motivo para actuar así es el siguiente: al ser ventajosa la legislación, no importará que aumentemos ese valor, pues el Impuesto de Sucesiones no será alto. Además: aumentar ese valor nos permitirá declarar una ganancia más pequeña en el IRPF cuando la vivienda sea vendida.

Residencia habitual o no

En el segundo caso, en aquél en el que la legislación autonómica es menos ventajosa para los herederos, hay que prestar atención a si el piso heredado es considerado o no residencia habitual. Veamos cómo actuar en cada caso.

• Si no es residencia habitual. En estas circunstancias pueden darse dos casos: que se desee vender la propiedad o que no se desee vender. Si no se quiere vender, lo mejor es fijar un valor lo más bajo posible (siempre evitando una comprobación administrativa de valores). Si se desea vender se recomienda poner el valor de mercado para, de ese modo, obtener en el IRPF una ganancia menor y, en ocasiones, una pérdida.
• Si es residencia habitual. En este caso, lo habitual es declarar el valor más alto posible para la vivienda. ¿Por qué? Porque la mayor parte de las Comunidades Autónomas eximen de la mayor parte del pago del Impuesto de Sucesión por heredar un piso cuando el heredero o herederos son ascendientes, descendientes o cónyuge y hasta un límite de valor del inmueble que fija cada CCAA.

Problemas entre los herederos de un piso

Cuando existen varios herederos, la herencia de un piso plantea una serie de problemas que no plantea la herencia de otros tipos de bienes. El dinero existente en cuentas corrientes, por ejemplo, se reparte fácilmente entre los herederos del mismo. Pero… ¿qué pasa con una propiedad inmobiliaria? Ésta, por definición, es un bien indivisible.

Una vivienda heredada por varios herederos es un bien que pasa a situación de proindiviso o copropiedad. Cada uno de los herederos, pues, tiene en propiedad una parte de ese bien. Si los herederos quieren hacer lo mismo con la vivienda heredada no hay problema, pero… ¿y si los deseos son distintos? ¿Y si unos quieren venderla y otros no?

Si los propietarios de un inmueble son varios para vender ese inmueble es necesario que todos esos propietarios den su consentimiento. Si unos lo dan y  otros no, el inmueble no puede venderse.

Aceptación de herencia y partición hereditaria

A esta situación se puede llegar por dos caminos: a través de la aceptación de herencia o a través de la partición hereditaria. Uno y otro son dos actos jurídicos distintos. En el primero, los herederos, de una manera libre, aceptan la herencia que les corresponda. En el segundo, los herederos se reparten el caudal hereditario. Este reparto puede evitar problemas futuros sobre el fin que dar a los bienes heredados.

Una forma habitual de evitar esos problemas es entregar la propiedad del inmueble en cuestión a uno de los herederos a cambio de dejar de recibir parte del dinero efectivo heredado que, por ley, le correspondería. Actuando de ese modo, se evitaría la situación de condominio.

En el caso de que el condominio no pudiera evitarse y uno de los herederos deseara vender el inmueble, podría actuarse de distintas maneras:

• Vendiendo su parte de propiedad a otros herederos o a un tercero.
• Logrando un acuerdo con el resto de herederos.

Este segundo es, siempre, el camino más deseable. En caso de no alcanzarlo solo queda un camino: recurrir a la vía judicial. Al hacerlo, el heredero o herederos que deseen vender deberán solicitar la partición judicial de la herencia y la subasta pública del inmueble. Para ello, será necesario solicitar la extinción de la relación de copropiedad.

Subasta de un piso heredado

Para subastar un piso heredado hay que solicitar en primer lugar la tasación del inmueble. Esta tasación la realizará un tasador privado o será realizada por un perito tasador designado por el Juez. (En nuestro artículo “¿Cómo y quién realiza una tasación inmobiliaria?” explicamos con mayor detenimiento cómo se realiza dicha valoración del valor de un inmueble).

La tasación de un inmueble puede ser impugnada por aquellos herederos que no estén de acuerdo con el valor establecido por el tasador.

Una vez establecido ese valor de tasación podrá proceder a la subasta. A ésta podrán acceder todos los copropietarios de la vivienda en litigio, excepto aquéllos que se habían negado a venderla. Ninguno de dichos copropietarios estará obligado, en este tipo de subastas, a dejar depósito alguno. Sí deberàn hacerlo, por el contrario, los interesados ajenos a los herederos. Éstos, para poder pujar por el inmueble subastado, deberán dejar un depósito del 30% del valor de tasación del mismo.

Como hemos indicado anteriormente, lo mejor cuando se hereda un inmueble es llegar a un acuerdo con los herederos. Eso evita gastos judiciales y, sobre todo, disgustos familiares que pueden resultar muy dolorosos. El dinero obtenido por la venta de un inmueble subastado, además, puede ser inferior al obtenido al venderse en el mercado. Y eso, también, sería un mal negocio para los herederos de un inmueble heredado.