Todos los analistas inmobiliarios apuntan a que el papel de las SOCIMI fue fundamental a la hora de relanzar el mercado inmobiliario y conseguir que éste fuera liberándose de los efectos perniciosos de la crisis.
Ahora bien, ¿qué es una SOCIMI y cómo funciona? En este artículo vamos a explicártelo.
Vamos a explicar de cuál es su equivalente en el extranjero y analizaremos los puntos fundamentales de la ley que en España las regula y que fija cuáles son los requisitos que debe cumplir una SOCIMI para serlo.
¿Qué es una SOCIMI?
Las socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) son sociedades anónimas cotizadas cuya principal actividad es adquirir, promocionar y rehabilitar inmuebles urbanos para su arrendamiento.
Esta tarea de adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana puede ser realizada de manera directa o mediante participaciones en el capital social de otras SOCIMI.
La función principal de este tipo de sociedades es impulsar el alquiler, proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias y ofrecer al inversor una rentabilidad estable.
Lo que a nivel internacional es el REIT (Real Estate Investment Trust) es lo que aquí, en España, llamamos SOCIMI.
Vamos a ver a continuación qué Ley las regula y cuáles son sus características.
Características de las socimis
Reguladas por la Ley 11/2009 de 26 de octubre (reformada por la Ley 16/2012 de 27 de diciembre), las características principales de las socimis en España son las siguientes:
- Están obligadas a cotizar en el mercado regulado español o europeo.
- Deberán poseer un capital social mínimo de 5 millones de euros y contar, al menos, con 50 accionistas.
- El 80% de su activo debe estar invertido en inmuebles urbanos (pisos, locales, hoteles, oficinas, centros comerciales, naves industriales, etc.) adquiridos para ser arrendados.
- El 80% de sus ingresos en un período económico debe proceder del arrendamiento de inmuebles y de dividendos de las tenencias de acciones de otras SOCIMI.
- Sólo el 70% del activo puede ser financiado con financiación ajena.
- Debe explotar durante tres años en calidad de arrendamiento la propiedad adquirida antes de poder venderla. Si la propiedad perteneciente a los activos de la sociedad ha de ser destinada a proyectos propios de la misma, dicho período de tiempo asciende a siete años.
La distribución de beneficios también debe atenerse a unas obligaciones que obligan a repartir los dividendos de una determinada forma.
Así, de las rentas recaudadas y derivadas del arrendamiento de propiedades deben ser repartidas, al menos, el 90% de las mismas.
Un mínimo del 50% de beneficios que obtenga la sociedad de las transmisiones de inmuebles y de participaciones aptas también deben ser repartidos entre los socios de la misma.
El 100% de los beneficios procedentes de dividendos de las participaciones aptas también debe repartirse entre los socios.
Beneficios de invertir en una Sociedad Anónima Inmobiliaria
Las sociedades anónimas inmobiliarias gozan de un régimen fiscal especial. Entre las ventajas que para un inversor tiene este tipo de sociedad podemos destacar las siguientes:
- Su régimen fiscal privilegiado permitía tributar en un inicio por el Impuesto de Sociedades a un 18% sobre el resultado de la sociedad. A partir del 2012, las socimis no están sujetas al pago del impuesto de sociedades.
- Los contratos tienen una duración mínima de 5 años.
- Los socios tienen un excelente tratamiento fiscal. Las personas físicas, el 0%; las jurídicas, alrededor dle 14%.
- Si más de la mitad del activo son pisos en alquiler existe una bonificación del 20 % sobre las rentas generadas por las mismas.
- Existe una exención para pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos y Documentados en las operaciones de constitución de la sociedad, así como en las aportaciones que no conllevan dinero y en las ampliaciones de capital.
- Exención en impuestos municipales y de plusvalía.
- Deducción por reinversión de plusvalías del 6% de las mismas sobre la cuota total.
Sin duda, las ventajas que han ofrecido estas sociedades al inversor son muy destacables. Los resultados que ofrecen, siempre que la SOCIMI esté bien gestionadas, son muy interesantes.
Principales SOCIMI en España
España es el segundo país del mundo con más SOCIMI. Las más importantes son las siguientes:
- Merlin Properties. Los activos inmobiliarios de esta sociedad son muy variados. Posee desde viviendas y hoteles hasta edificios comerciales y oficinas. Cotiza en el Mercado Continuo Español con una muy significativa capitalización bursátil. Su entrada en Bolsa en diciembre de 2015 ya fue comentada en nuestro post “Las socimi, protagonistas del mercado inmobiliario en 2015”.
- Inmobiliaria Colonial. Fundada en 2007 y con activos en España y en algunos países de Europa como Polonia o Portugal, está especializada en el sector de las oficinas y los edificios comerciales. Al igual que la anterior, también cotiza en el Mercado Continuo.
- Árima. Con activos en nuestro país y en Portugal, cotiza también en el Mercado Continuo y se ha especializado en el mercado de oficinas y edificios comerciales, así como en el mercado residencial.
- Lar España. El sector de la vivienda o mercado residencial es la gran especialidad de esta importante SOCIMI española. Fundada en 2014, ha sido pionera en desarrollar e impulsar proyectos de construcción de viviendas asequibles y de alquiler social.
- General de Galerías Comerciales. Su nombre indica claramente cuál es el sector del mercado inmobiliario en el que está especializada esta sociedad anónima inmobiliaria. Sus activos (centros comerciales, tiendas, y locales) están repartidos por España y Portugal. Como todas las citadas en este apartado, también cotiza en el Mercado Continuo.
