Corren tiempos de predicciones en el mercado inmobiliario. El sector siempre ha sido una actividad económica abonado a hacerlas, pero el tsunami del coronavirus ha multiplicado por tres esa tendencia. ¿Qué efectos dejará en el mercado la pandemia del COVID-19? ¿Cómo lo notará el mercado de compraventa de viviendas? ¿Se resentirá positiva o negativamente el mercado del alquiler? Todas estas preguntas flotan en el ambiente y son varias las respuestas que se van dando a ellas. Algunas son más optimistas que otras, como no podría ser de otra manera. Como suele decirse popularmente, el futuro es un melón por abrir.
Los diferentes medios de comunicación publican en sus páginas artículos que, de una forma u otra, intentan recoger las diversas respuestas a esas preguntas que expertos y profesionales del sector han ido dando en estos días de retorno a la llamada “nueva normalidad”. Casi todos esos expertos y profesionales del sector hablan de un parón de los precios. Casi todos ellos hablan de un refuerzo progresivo del mercado del alquiler. Pero los hay que recogen opiniones de especialistas que incluso hablan del mes de junio como un mes en el que el mercado de la vivienda se ha activado de una forma “espectacular”.
En El Economista.es, por ejemplo, se recoge una opinión de ese tipo. En un artículo de dicha publicación digital se habla de una reactivación de las transacciones inmobiliarias. Pero esa reactivación plantea muchas dudas. Ante dicha reactivación, se apunta, muchos agentes interesados en el sector se preguntan hasta qué punto ese crecimiento puede tomarse como una tendencia consolidada. Muchos agentes temen que dicha reactivación no sea más que lo que en términos populares podría describirse como un “efecto champán”. Es decir: tras varias semanas de imposibilidad de comerciar, la reactivación de la posibilidad de hacerlo provoca que mucha gente se lance en tropel a hacerlo. Pero… ¿qué hay detrás de ese impulso inicial?
Pendientes de la economía
Para muchos expertos, el futuro del mercado inmobiliario tras el COVID, una vez haya pasado esta explosión de transacciones post-confinamiento, será un futuro marcado por dos tendencias: la del ajuste moderado de los precios en el mercado de compra-venta y la del fortalecimiento del mercado del alquiler. Esos expertos apuntan también que el descenso del turismo y, con él, de la demanda extranjera de segundas viviendas en nuestro país, afectará especialmente a los precios de la vivienda de costa. También se apunta que la compraventa de vivienda nueva tras el Coronavirus tendrá un comportamiento mucho más óptimo que el del mercado de segunda mano. Algunas viviendas de primera mano, apuntan los expertos, deberán ajustar sus precios para seguir siendo competitivas, pero no lo harán en principio tanto como, en su opinión, sí deberá hacerlo la vivienda de segunda mano.
Estas opiniones, sin embargo, no dejan de ser relativamente optimistas. Después de todo, el mercado de la vivienda no está al margen del rumbo de la economía en general y eso es algo sobre lo que no existe certeza. Para que el mercado inmobiliario español se active es necesario que, cuanto antes, se produzca algo que lo ha sostenido en los últimos tiempos: que el comprador internacional regrese a él. El comprador extranjero tiene una importancia capital en el mercado inmobiliario español y, en especial, en el mercado catalán y barcelonés. Será en buena medida el regreso de ese comprador el que vuelva a activar el mercado.
Teletrabajo y búsqueda de vivienda
Los analistas, al analizar los efectos del Coronavirus sobre el mercado inmobiliario, destacan también un aspecto capital que el confinamiento ha puesto en primer plano y que afecta directamente a la forma de vivir de las personas: la forma de trabajar. El Coronavirus ha traído, en mayor o menor medida, el teletrabajo. Y el teletrabajo impone unas condiciones mínimas de espacio para poder hacerlo de una manera más o menos cómoda.
Si, tras la pandemia, el teletrabajo se impone en algunos sectores de la economía como una forma de trabajar habitual, los compradores de vivienda que tengan la posibilidad de teletrabajar buscarán espacios más amplios y dejarán de priorizar el hecho de que las viviendas se encuentren en zonas urbanas. El hecho de no tener que desplazarse a la oficina, empresa, etc. hace que, a la hora de buscar vivienda, se relativicen factores que se consideran prioritarios cuando existe la obligación de desplazarse a diario al puesto de trabajo.
Algunos portales de venta de vivienda han detectado también, al analizar las búsquedas de los usuarios en las últimas semanas, que se ha incrementado el porcentaje de búsquedas focalizadas en fincas rústicas. Eso podría apuntar a que muchas personas que están actualmente buscando vivienda podrían valorar especialmente a la hora de comprar una vivienda para residir el hecho de que no vivir en una comunidad urbana reduce la posibilidad de sufrir contagios de tipo vírico.
Una oportunidad para invertir
Como siempre sucede en todas las crisis, la situaciones complejas como lo es ésta son situaciones ideales para algunos inversores. La rentabilidad media del sector residencial (3,9%) sigue demostrando que invertir en el sector inmobiliario resulta muy rentable y eso no parece que vaya a cambiar una vez se noten todos los efectos del COVID sobre el mercado inmobiliario. De hecho hay gente que ahora está comprando a buen precio grandes áticos urbanos y casas con vistas al mar en las zonas de costa.
Y es que, pese a que es innegable el impacto negativo que la pandemia de COVID tiene y tendrá sobre el mercado inmobiliario durante los próximos meses (y. quizás, años), hay expertos que intentan derrotar al desánimo y resaltar algo fundamental: que el sector inmobiliario se encuentra hoy mejor posicionado que en 2008 para afrontar la crisis. Así se sostiene en el Informe de Situación Inmobiliaria de BBVA Research.
Según el mencionado informe de BBVA Research, el precio por metro cuadrado de vivienda no está a un precio tan hinchado como estaba, por ejemplo, en 2007. El esfuerzo para comprar una vivienda es, pues, más reducido. Las familias, por otro lado, no dedican tanto porcentaje de su renta al pago de una hipoteca como lo hacían en 2008. Antes era superior al 50% (algo que las buenas prácticas bancarias nunca deberían haber permitido) y ahora es del 32%. El endeudamiento de las familias también ha menguado respecto a los datos de aquel año maldito.
Otros de los factores positivos que resalta el BBVA Research en su informe son:
- Que se prevé que los tipos de interés se mantengan a interés relativamente reducidos.
- Que el mercado no refleja un problema de sobreoferta de vivienda nueva tal y como sí lo hacía en 2008.
Estos aspectos, señala el BBVA Reseach, deben tenerse en cuenta para no caer en la depresión que, seguramente, provocará en muchos agentes el constatar en notable retroceso del sector inmobiliario a consecuencia de la pandemia de Coronavirus y del confinamiento derivado de ella.
