El tirón turístico de ciudades como Barcelona o Madrid está suponiendo un duro castigo para el alquiler inmobiliario tradicional. Ya lo hemos comentado en alguno de nuestros artículos. La mayor rentabilidad del alquiler turístico sobre el alquiler tradicional está haciendo que sean muchos los propietarios que han decidido rentabilizar su propiedad alquilándola por días o semanas a turistas que, más allá de la fría impersonalidad de los hoteles y de sus precios más elevados, quieren disfrutar de un espacio propio y personal en sus visitas a las zonas más turísticas de nuestro país.
Plataformas como Airbnb, HomeAway, Rentalia, Hotsmaker, Booking, Windu o Niumba han potenciado un negocio que permite a los propietarios obtener una rentabilidad que oscila entre el 4 y el 8%. Esa rentabilidad convierte la adquisición de inmuebles para destinarlos al alquiler turístico en una magnífica inversión.
Las cifras hablan por sí solas sobre el éxito de dichas plataformas. Airbnb, sin ir más lejos, tiene unos 20.000 anuncios en Barcelona y unos 13.000 en Madrid. Estas cifras son muy superiores a las de los pisos que para el alquiler tradicional tienen anunciadas en sus páginas webs algunas de las inmobiliarias on line más exitosas de nuestro país.
Son muchos los analistas que señalan que este éxito del alquiler turístico está pesando negativamente sobre el alquiler tradicional de larga duración y colaborando en la creación de lo que se ha llamado “burbuja del alquiler”. Lo hemos visto en algunos posts editados en nuestra web: los precios del alquiler suben como la espuma en zonas como Las Ramblas o el Eixample barcelonés o en las madrileñas barriadas de Chueca o Malasaña en Madrid.
Las plataformas de alquiler turístico de la vivienda se defienden de las acusaciones de ser agentes provocadores de la formación de esa hipotética burbuja del alquiler señalando que el porcentaje de viviendas anunciadas que tienen “un uso exclusivamente profesional” es demasiado bajo como para que tenga un impacto verdaderamente significativo sobre el mercado de la vivienda. Según estas plataformas, el fenómeno del home sharing no elimina viviendas del mercado del alquiler. O, al menos, no las elimina de una manera significativa, ya que muchas de las viviendas que se anuncian en dichas plataformas (y según sostienen las mismas) sólo alquilan una habitación. La familia propietaria del inmueble, mientras tanto, sigue utilizándolo como primera vivienda. Los ingresos obtenidos por el alquiler de habitaciones, señalan las plataformas de home sharing, permiten a estos propietarios hacer frente al pago de los gastos de la vivienda.
Informe Bankinter sobre mercado residencial
El último informe de Bankinter sobre el mercado residencial español resaltaba cómo las rentas de alquiler han subido más del 20% en distritos barceloneses como Sant Andreu o Sants-Montjuïc y que en Gràcia lo han hecho en torno al 15%. Al mismo tiempo, la elevada rentabilidad del arrendamiento está empujando al alza las rentas en lugares como el Eixample barcelonés, Ciutat Vella, o los madrileños Retiro y Centro.
El informe de Bankinter apunta a que no es previsible que dicho incremento de doble dígito perdure en el tiempo, sobre todo si se acaban imponiendo (como parece que lo están haciendo) políticas de limitación del número de pisos turísticos). Uno de los últimos ayuntamientos a sumarse a la corriente anti-alquiler turístico que inaugurara el Ayuntamiento de Barcelona bajo la dirección política de la alcaldesa Colau ha sido el Ayuntamiento de Donostia. Su Alcalde, Eneko Goia, ha defendido recientemente la necesidad de limitar las licencias en la Parte Vieja de San Sebastián para evitar que las altas rentabilidades del alquiler turístico acabe convirtiéndose en un problema.
Si atendemos a la regulación del alquiler turístico en España debemos resaltar que la legislación otorga al Estado la competencia de controlar las viviendas que hacen publicidad en las diferentes plataformas digitales. A las comunidades autónomas, por su parte, les corresponde censar dichas viviendas y establecer las condiciones que, como viviendas destinadas al alquiler turístico, deben cumplir. Los ayuntamientos, finalmente, son quienes inspeccionan los inmuebles y comprueban si poseen la licencia correspondiente para operar como alojamientos turísticos.
Madrid y Barcelona, ciudades-marca
Airbnb, por su parte, señala que el incremento de los precios del alquiler en ciudades como Madrid o Barcelona tiene más que ver con las características propias del mercado inmobiliario que con la influencia de los pisos de alquiler turístico. La alta demanda por vivir en las ciudades, la falta de espacio para nuevas promociones o el atractivo que despiertan estas ciudades como mercado de inversión inmobiliaria son, al decir de una de las más importante plataformas de home sharing, los principales motivos de ese incremento de las rentas de arrendamiento. Algo habitual en las grandes ciudades, señalan los representantes de dicha plataforma. La gente quiere vivir en ellas, y ciertas zonas de las mismas se convierten, de repente, en zonas muy atractivas y deseadas. Esto, que ha pasado históricamente en otras ciudades del mundo (basta con citar París, Londres o Nueva York entre ellas), está pasando ahora en las dos grandes capitales españolas. Los inversores inmobiliarios buscan ciudades-marca en las que invertir y Barcelona y Madrid cumplen los requisitos necesarios para serlo. Estas circunstancias hacen que la compra de un inmueble en cualquiera de estas dos ciudades se haya convertido en una gran ocasión de negocio para los pequeños inversores.
