Durante mucho tiempo se ha dicho que el interés de los inversores extranjeros por el mercado inmobiliario de nuestro país ha presionado al alza el precio de la vivienda en ciudades como Barcelona o Madrid, así como en determinadas zonas del litoral o en las islas. El Banco de España ha desmentido esta hipótesis en su último informe tras realizar un exhaustivo análisis del sector. Lo que sí ha reconocido el Banco de España en su estudio es que la presencia de población extranjera en determinadas zonas del Estado (es decir, la presencia no tanto de inversores como de residentes extranjeros) ha hecho que los precios de la vivienda en esas zonas se haya visto incrementado. Entre dichas zonas, señala el estudio al que nos referimos y que ha sido publicado por el Banco de España en su página web, hay que destacar especialmente el de las Baleares y las Canarias.
El análisis al que nos referimos en este artículo se ha centrado en un período que va desde el 2007, año que puede considerarse el inicio de la crisis inmobiliaria, hasta el año 2019. Durante ese período de tiempo se ha constatado un muy notable incremento de la presencia de propietarios extranjeros residentes. Así, si en 2007 esa presencia ascendía hasta el 4,2%, en 2019 el porcentaje era ya el 10,9%.
A la hora de analizar estos datos hay que tener en cuenta, sin embargo, que dicho incremento es debido a dos factores distintos. Por un lado, la población extranjera que ha fijado su residencia en España ha aumentado de un modo muy significativo. Por otro, los inversores más potentes de la Unión Europea han considerado que el atractivo de España como destino de compra de una segunda residencia es muy elevado. Como suele apuntar el tópico, son muchos los alemanes o los ingleses a quienes les gusta tener una segunda residencia en determinadas zonas de nuestro país.
¿Qué extranjeros invierten más?
El estudio del Banco de España sobre la incidencia de la inversión extranjera en los precios del mercado inmobiliario español ha fijado su mirada, también, en la nacionalidad de origen de dicha inversión. Según dicho estudio, el 53% de las compras de viviendas realizadas en nuestro país por extranjeros tienen como a inversor a una persona (física o jurídica) procedente de algún país de la Unión Europea. En este grupo, señala el estudio, se incluye Noruega. En 2015, apunta el análisis inmobiliario del Banco de España, ese porcentaje llegó a subir hasta el 58%. Dentro de dicho colectivo, los británicos, a pesar del Brexit, han sido los más numerosos. Eso sí: la incertidumbre derivada del proceso de separación del Reino Unido de la Unión Europea ha hecho disminuir de forma importante el peso en el total de los inversores británicos. Aún así, si lanzamos una mirada panorámica al período que se extiende entre 2007 y 1019, comprobaremos cómo, de media, el 23% de las compras de pisos realizadas por extranjeros no residentes en nuestro país fueron hechas por ciudadanos residentes en Reino Unido. Tras ellos, alemanes, franceses, belgas y suecos son algunos de los inversores inmobiliarios comunitarios más importantes en lo que al porcentaje total de compras se refiere.
El estudio del Banco de España demuestra como, paralelamente a la disminución del peso de los inversores británicos, se ha producido un incremento importante del porcentaje de propietarios rumanos que han decidido comprar un inmueble en nuestro país. Éstos, que copan actualmente el 12% de las compras, son, junto a los ya citados británicos y a los italianos, que suponen el 8% del total, los colectivos nacionales más importantes de entre los inversores extranjeros que compran una vivienda en nuestro país.
Más allá de los inversores comunitarios, los compradores de vivienda extranjeros más importantes en nuestro país son los marroquíes. Estos suponen el 14% del total. Muy importante es también la aportación inversora de los inversores chinos. Estos representan, según el informe del Banco de España al que estamos haciendo referencia en este artículo, el 6%.
Las zonas preferidas por los inversores extranjeros
El análisis del Banco de España sobre la intervención de los inversores extranjeros en el mercado inmobiliario español se detiene también a detallar cuáles son las zonas preferidas, inmobiliariamente hablando, de los compradores de vivienda extranjera. Según el análisis que estamos comentando aquí, tanto los archipiélagos como el litoral mediterráneo serían los lugares preferidos por dichos inversores. Los porcentajes reflejados en el estudio nos dicen que el 19% de los inversores extranjeros prefirieron Santa Cruz de Tenerife, el 16% las Baleares, el 15% Alicante y el 14% Las Palmas. Frente a estos datos hay que resaltar cómo en 35 de las 50 provincias españolas las inversiones inmobiliarias realizadas por no residentes no llegaron al 2% de las compras realizadas en las diferentes provincias.
El informe del Banco de España muestra también cómo el precio promedio de las operaciones de compra realizadas por extranjeros es un 4% más alto que el de las operaciones realizadas por inversores españoles. Es decir: los extranjeros, a la hora de comprar un vivienda en nuestro país, compran, de media, viviendas más caras que los españoles, en especial en zonas como Santa Cruz de Tenerife, las Islas Baleares y Barcelona.
En su análisis sobre cómo las inversiones extranjeras afectan a los precios del mercado inmobiliario español, el Banco de España resalta que el perfil del inversor varía de unas provincias a otras y, dentro de ellas, de una zonas a otras. Los inversores de rentas altas, señala el informe, suelen interesarse por viviendas en zonas de la costa mediterránea y en las islas. Las viviendas que este tipo de comprador busca, además, son viviendas de una mayor calidad y situadas en zonas más exclusivas. En Barcelona ciudad, por ejemplo, la zona más demandada es la zona inmobiliaria más en desarrollo en este momento de la ciudad: el 22@.
El estudio que estamos comentando en este artículo resalta cómo el papel de los inversores extranjeros no residentes se ha incrementado notablemente desde 2007 hasta hoy. Si en aquella fecha era del 3,3% sobre el total de la inversión inmobiliaria, en 2019 el porcentaje total era del 7,8%. En 2014, en la fase más aguda de la crisis inmobiliaria, ese porcentaje llegó a ser del 10,5%, lo que indica la importancia que ha tenido en nuestro mercado inmobiliario la inversión extranjera. Hasta qué punto la pandemia del coronavirus afectará estructuralmente a dicho interés es algo que todavía está por ver.
