Actualidad, Vivienda

La influencia de Airbnb en los precios del alquiler y su regulación en París y Berlín

Un grupo de investigadores de la Universidad de California ha llegado a la conclusión de que el factor Airbnb influye de manera directa en el incremento de los precios del alquiler de la vivienda en aquellas ciudades en las que la plataforma está presente.

Desde que apareciera Airbnb, son muchos los analistas que insisten en el hecho de que destinar una vivienda al alquiler turístico en lugar de alquilarla a familias durante largos períodos de tiempo hace que los precios del alquiler se incrementen. La dirección de Airbnb, por su parte, ha mantenido desde el primer momento una política de negación hacia dicha afirmación. Para la compañía, el objetivo fundacional de Airbnb es que los propietarios tengan la posibilidad de alquilar habitaciones libres de sus casas para, gracias a ello, obtener unos beneficios extras.

Si entramos en la web de Airbnb y comprobamos el tipo de oferta que podemos encontrar en ciudades como Madrid o Barcelona, comprobaremos rápidamente que la afirmación de la plataforma no es del todo cierta. De hecho, el porcentaje de viviendas que se alquilan enteras es bastante mayor que el de aquellas que solo ponen en alquiler una sola de sus estancias.

Pese a la demostración estadística de esta realidad, Airbnb apunta que los motivos de que en muchas ciudades de Europa se esté produciendo un importante aumento de los precios del alquiler son muy complejos y diversos. Entre ellos, la plataforma destaca:

  • Que son muchos los trabajadores que se desplazan a las grandes ciudades.
  • Que el estancamiento de los salarios aleja a muchas personas del mercado de compra y las lanza al mercado del alquiler, lo que hace que, siguiendo la lógica del mercado, el incremento de la demanda se traduzca en un aumento de los precios.
  • Que las políticas de vivienda no se muestran efectivas.
  • Que los recortes generalizados del gasto público acaban afectando a la oferta pública de vivienda de alquiler.

Frente a todos estos factores, sostiene Airbnb, el alquiler turístico a través de su plataforma no sería tan relevante como los críticos con este tipo de arrendamiento quieren hacer creer. El grupo de investigadores de la Universidad de California citado al principio del artículo, sin embargo, demostró que Airbnb y su modelo de alquiler turístico tiene más importancia en el incremento de los alquileres de lo que la propia plataforma está dispuesta a asumir.

Según el estudio realizado, los propietarios que no viven en sus viviendas optan preferentemente por destinar sus viviendas al alquiler turístico, sacándolas de ese modo del mercado del alquiler a largo plazo y también del de venta. Al actuar así, la oferta de vivienda destinada al alquiler a largo plazo disminuye y, por tanto, los precios de ese tipo de alquiler se incrementan. Los críticos con el alquiler turístico y con el modo de funcionamiento de Airbnb apuntan que la única manera de poner freno al proceso descrito sería la de limitar la cantidad de viviendas que se pueden agregar al mercado del alquiler para turistas.

En este blog ya hemos hablado en más de una ocasión de los conflictos mantenidos en los últimos tiempos entre el Ayuntamiento de Barcelona y Airbnb. De hecho, el Ayuntamiento dirigido por la Alcaldesa Colau se ha llegado a plantear la posibilidad de impedir que la famosa plataforma de alquiler turístico actuase en Barcelona. Con sanciones de por medio y un sinfín de expedientes por resolver, la relación entre el Ayuntamiento de Barcelona y Airbnb sigue siendo, a estas alturas, algo más que tensa. El hecho de que Airbnb proteja con especial celo los datos de los arrendadores hace que sea difícil aplicar cualquier tipo de legislación local. Ante esta realidad, ¿cómo actúan las diferentes capitales europeas?

En un artículo publicado hoy en el diario El País se intenta dar respuesta a esta pregunta. En dicho artículo se menciona el hecho de que varias ciudades europeas, entre las que podíamos citar, entre otras, París, Berlín, Ámsterdam o Barcelona, hayan pedido a la Unión Europea una regulación europea que ayude a los municipios a poder actuar contra las plataformas de alquiler turístico. Hasta que esa normativa llega, hay capitales que han decidido tomar sus propias medidas. Entre dichas ciudades, los autores del mencionado artículo del diario El País señalan dos: París y Berlín.

Para intentar paliar los efectos negativos del “virus Airbnb”, el Ayuntamiento de París limita la posibilidad de destinar una vivienda a alquiler turístico un máximo de 120 días al año. Quien tenga más de una vivienda en París, por su parte, está obligado a alquilar esa vivienda por un período mínimo de un año a un único inquilino o, en su defecto, registrar dicha vivienda como local comercial, estando obligado, en este caso, a realizar la misma declaración que debería realizar un empresario. Especialmente estricto en este aspecto, el Ayuntamiento de París recoge en sus normativas la posibilidad de sancionar con una multa de hasta 25.000 euros a aquella persona que infrinja las normas citadas.

Berlín, por su parte, impide alquilar apartamentos enteros. Así, un propietario berlinés que desee dedicar su propiedad al alquiler turístico solo podrá hacerlo de la siguiente manera: alquilando habitaciones y estando él en el piso. Eso es así desde 2016 y saltarse la norma puede tener graves consecuencias para el propietario. De hecho, según la normativa berlinesa puede ser sancionado con una multa de hasta 100.000 euros. Desde que fue aprobada esta normativa, se calcula que alrededor de 2.500 apartamentos han vuelto al mercado de alquiler tradicional. Hace dos años, sin embargo, se levantó la restricción y la normativa se cambió por otra según la cual se permite el alquiler turístico de pisos enteros hasta un máximo de 90 días al año. Para poder hacerlo, no obstante, es necesario obtener un permiso especial. Eso sí: la mayor liberalidad a la hora de poder destinar una propiedad al alquiler turístico va atada a un endurecimiento de las sanciones para todos aquellos que infrinjan las normas. La máxima sanción por violar las normas se ha multiplicado por cinco, lo que ha hecho que el alquiler de apartamentos enteros se haya reducido y el del alquiler de habitaciones (idea original de Airbnb) se haya incrementado notablemente.

Más allá de los efectos inflacionistas que sobre el precio del alquiler tenga la actividad desarrollada por Airbnb en las más importantes ciudades europeas y de las normativas con las que dichas ciudades intenten limitar dichos efectos, lo cierto es que destinar una vivienda de propiedad al alquiler turístico en estas ciudades sigue siendo un negocio que proporciona interesantes beneficios. Por eso sigue siendo una buena opción de futuro, a nivel económico, comprar un inmueble en Barcelona para destinarlo al alquiler.

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