Son ya varias las consultoras y páginas especializadas en el estudio del mercado inmobiliario que apuntan en sus estudios y análisis que el mercado de la vivienda de lujo española se encuentra en plena expansión. La consultora Knight Frank, por ejemplo, ha resaltado recientemente que los precios de las viviendas de lujo se han incrementado y los plazos de las operaciones de compra-venta de viviendas prime se han reducido notablemente. Hace unos años, el período medio de comercialización de una vivienda de lujo oscilaba entre los 10 y los 12 meses. Actualmente, ese período de comercialización oscila entre los 3 y los 6 meses.
Al realizar cualquier tipo de análisis sobre el mercado inmobiliario de la vivienda de lujo hay que tener en cuenta un factor que lo convierte en un mercado con unas características especiales dentro del mercado inmobiliario: el mercado de la vivienda de lujo no ha padecido la crisis del mismo modo que el resto del mercado inmobiliario. Por ejemplo: el precio de los pisos de lujo descendió durante los años recientes en menores porcentajes que lo hizo la vivienda convencional. Si el precio de la vivienda convencional bajó un 41%, el de la vivienda de lujo sólo lo hizo un 31%.
El cliente del mercado de la vivienda de lujo es un cliente que, aparte de no tener que recurrir en la mayoría de los casos a la firma de una hipoteca, suele poseer una correcta información económica. Por consiguiente, este tipo de cliente está al tanto de las previsiones económicas y, siendo así, es consciente de que los precios han tocado suelo, por lo que prevé que el precio de las viviendas de lujo crecerá en pocos años. Esta previsión convierte la compra de vivienda de lujo para este tipo de cliente en una inversión de futuro. Las rentabilidades actuales, que giran sobre el 4%, hacen que sea así.
El boom de la vivienda prime en Madrid
En este incremento de las ventas de vivienda de lujo en España ha influido un factor externo que ha convertido a Madrid o a Barcelona en dos lugares muy atractivos para los inversores internacionales. Ese factor es la falta de stock de alguna que otra ciudad europea. Londres sería una de esas ciudades en las que existe poco stock de vivienda de lujo.
Este factor ha permitido colocar a Madrid en la tercera ciudad europea (tras Berlín y Dublín) más atractiva para los inversores inmobiliarios del segmento del piso de lujo. Durante los años de la crisis, además, Madrid tuvo una situación privilegiada en los rankings de venta internacional de viviendas de lujo. De hecho, los precios de la vivienda de lujo en Madrid no descendieron más allá del 20%.
Una treintena de proyectos de rehabilitación permitirán a la capital española el poner en circulación cerca de medio millar de viviendas prime.
Los precios de la vivienda de lujo en Madrid oscilan actualmente entre los 5.000 y los 7.000 euros por metro cuadrado. Las viviendas de alto standing de Madrid se concentran en los distritos de Chamberí, Jerónimos y Salamanca y en zonas como El Viso y La Habana. En el Viso, por ejemplo, se han llegado a alcanzar precios de unos 10.000 euros el metro cuadrado. Este coste, que sin duda nos parece elevado, se mantiene todavía a notable distancia de los precios que se pagan en otras capitales europeas por el metro cuadrado de la vivienda de lujo. En París o Londres, por ejemplo, el coste medio del metro cuadrado ronda los 30.000 euros. El contraste entre los precios de la vivienda prime en dichas capitales y el precio de la misma en Madrid no hace sino recalcar el largo recorrido que Madrid puede recorrer en el mercado inmobiliario prime.
El 70% de los compradores de viviendas de lujo en Madrid son nacionales. Tras ellos, los inversores latinoamericanos son los más interesados en la compra de viviendas de lujo. Para éstos, la zona euro siempre resultará más segura que las de sus economías de origen. Esto últimamente se ha hecho más patente en los inversores venezolanos. La inestabilidad económica de su país y las políticas de Nicolás Maduro ha impulsado a muchos venezolanos pudientes a buscar refugio inversor en una vivienda prime en una ciudad como Madrid.
Junto a los inversores latinoamericanos, tradicionalmente importantes siempre en el mercado inmobiliario de alto standing madrileño, hay que destacar el papel cada vez más importante jugado por fondos de inversión estadounidenses, británicos, alemanes o luxemburgueses. Éstos, unidas a las cada vez más numerosas inversiones procedentes de capital asiático, han empujado al alza los precios de la vivienda de lujo en Madrid
El caso de Barcelona
En Barcelona también han subido ligeramente los precios de la vivienda prime durante los últimos años. Por su parte, las ventas de viviendas de lujo en Barcelona, y según datos aportados por la consultora Knight Frank, se han incrementado en la capital catalana un 86% en el período que va del 2012 al 2015. Barcelona es uno de los grandes destinos turísticos europeos, lo que la convierte, inmobiliariamente, en objeto del deseo de muchos inversores internacionales (ingleses, belgas, franceses y holandeses principalmente) que buscan pisos de lujo en zonas como el Eixample, el Barrio Gótico o en las zonas cercanas a las playas.
Barcelona, según apunta Knight Frank, ha potenciado en los últimos años un turismo de lujo gracias a la aparición de hoteles de superlujo, a la llegada de marcas del mercado prime y a la transformación del Port Vell para intentar convertirlo en un puerto deportivo apto para súper yates. Esto se he reflejado en el creciente interés de los inversores internacionales por la vivienda de alto standing en Barcelona.
Marbella, Mallorca, Ibiza
Otra de las ciudades punteras españolas en lo que al mercado inmobiliario de lujo se refiere es Marbella. Que Marbella siempre ha tenido un tirón especial entre la jet es algo sabido. La vivienda de lujo, así, adquiere allí una importancia fundamental. Bien sea en lo que se conoce como la Milla de Oro, bien en urbanizaciones como La Zagaleta, Camoján o Sierra Blanca o en primera línea de mar, las viviendas de lujo marbellíes atraen a inversores tanto de Oriente Medio como del norte de Europa, Rusia o Gran Bretaña.
Otro de los mercados inmobiliarios prime españoles que se encuentra en fase de revitalización es el de la vivienda de lujo mallorquina. El mercado prime de Mallorca está creciendo, especialmente en las zonas más lujosas de la isla. Deià, Andratx y Son Vida concentran buena parte de la oferta de viviendas de lujo en Mallorca, convirtiéndose en un bien codiciado por muchos compradores e inversores alemanes, escandinavos o británicos. Las solicitudes de nuevos proyectos de construcción en Mallorca, además, se han incrementado notablemente durante el año en curso.
En Ibiza, por su parte, se está produciendo un importante crecimiento de la demanda de vivienda de alto standing. Este hecho, unido a la escasez de la oferta de vivienda prime ibicenca, ha empujado al alza los precios de la vivienda de lujo en la isla. Los compradores extranjeros están siendo cada vez más activos en una isla que recibe más de 8.000 vuelos privados al año.
