La economía española parece en fase de moderación. Con ella, lógicamente, se modera también el que es, sin duda, uno de sus sectores más importantes: el sector inmobiliario. Eso, al menos, es lo que afirma la agencia de calificación de riesgos Moody’s Investors Service, quien también alertó de que se empiezan a observar algunos desequilibrios dentro del mercado inmobiliario español que, en caso de mantenerse o de ir a más, podrían derivar en situaciones de riesgo para el sector inmobiliario e hipotecario en particular y para la economía española en general.
Para empezar, apunta Moody’s, el incremento del precio de la vivienda (que fue del 6,6 de ciento durante el pasado año) ha hecho que los bancos se relajen a la hora de calcular el porcentaje de financiación del precio total de la vivienda que están dispuestos a conceder en cada préstamo. Es decir: en algunos casos, las entidades bancarias vuelven a incurrir en algunas de las prácticas que caracterizaron el comportamiento bancario en los años de crecimiento desmesurado del mercado inmobiliario y que precedieron al estallido de la burbuja inmobiliaria y a la dura crisis derivada de él. De nuevo, advierte Moody’s, se vuelven a ver préstamos hipotecarios que sirven para cubrir porcentajes de más del 80% del valor de la vivienda. Y esos préstamos, no hace falta señalarlo, son los que mayor riesgo de impago tienen.
Pese a todo, Moody’s reconoce cómo las medidas y reformas introducidas tras el estallido de la burbuja inmobiliaria han servido para contener el riesgo de que se originara otra burbuja inmobiliaria. En ese sentido, la política extremadamente prudente respecto al precio del dinero del Banco Central Europeo, así como las mayores exigencias para poder aspirar a la concesión de un préstamo, han servido para contener ese riesgo del que hablamos.
Otro de los factores que, apunta Moody’s, sirven para diferenciar la situación actual del mercado inmobiliario español y la situación vivida por el mismo en los años que precedieron al estallido de la burbuja inmobiliaria hace referencia a la existencia de dos velocidades de crecimiento dentro del mercado inmobiliario español. Si antes de 2007 era el mercado inmobiliario de todo el país el que crecía con notable aceleración, ahora se distinguen dos velocidades en el incremento de los precios. Una de ellas es la de ciudades como Madrid o Barcelona (así como algunas zonas de sus respectivas áreas metropolitanas o zonas de influencia). En estas zonas, el incremento anual de los precios ronda oscila entre el 8 y el 10%. En otras zonas del país, por el contrario, el incremento de los precios es sólo del 1%.
Según Moody’s, es de esperar que la media estatal de incremento de los precios, que ronda el 6% actualmente, se estabilice, durante los próximos años, en torno al 2% o el 3%. Este ritmo de crecimiento de los precios del mercado inmobiliario es valorado muy positivamente por Moody’s. El mantenimiento del incremento de los precios es, según apunta la agencia de calificación, la mejor garantía para asegurar las inversiones extranjeras. Éstas son fundamentales para que se mantenga la compra de cédulas hipotecarias y de bonos de titulación hipotecaria que son, en definitiva, los productos financieros que financian más del 60% de los préstamos de vivienda en España.
Eso sí: Moody’s advierte del riesgo de que se produjera una subida desmesurada de los precios de la vivienda y que dicha subida coincidiera con un repunte de los tipos de interés. La confluencia de esas dos circunstancias haría que muchos españoles se vieran en una situación de práctica imposibilidad de acceso a la vivienda, ya que los ingresos familiares, debido al nivel salarial medio español, no se han incrementado todo lo que sería deseable.
Según apunta el informe Moody’s, “si el precio de la vivienda sube un 20% en los próximos años y los tipos de interés llegan al 1,5%, sin que se modifiquen los ingresos familiares, la proporción de ingresos de los hogares destinada a pagar la hipoteca podría volver a la situación de riesgo de los niveles precrisis”.
