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Entra en vigor la nueva ley hipotecaria

Publicado por pisobcn en 18 junio, 2019
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Ayer lunes 17 de junio empezó a aplicarse la Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019. Esa ley, que regirá a partir de ahora en los préstamos hipotecarios, es fruto de una exigencia de la Unión Europea, que pretendía que, a lo largo de la primavera de 2016, todos sus países miembros tuvieran una ley hipotecaria que se ajustara a sus directrices. La inestabilidad política vivida en España durante los últimos años ha hecho imposible que la ley hipotecaria exigida por Bruselas viera la luz antes de lo que lo ha hecho.

El objetivo principal de la Ley de Crédito Inmobiliario es dar seguridad tanto a las entidades bancarias como a sus clientes y garantizar la transparencia en la firma de contratos hipotecarios. Como casi siempre sucede en este país, la nueva ley hipotecaria ha echado a andar envuelta en la polémica, pues son varios los sectores de la sociedad que, por unos motivos u otros, se encuentran disconformes con ella. Las gestorías, por ejemplo, han acusado a los notarios de acusar como un monopolio. Y ése es solo un ejemplo. En este artículo realizaremos un repaso de las novedades que incorpora la Ley de Crédito Inmobiliario a las prácticas hipotecarias españolas.

La primera novedad de la nueva ley hipotecaria radica en la obligatoriedad del cliente de acudir a una Notaría al menos diez días antes de la firma del préstamo hipotecario para, de ese modo, poder analizar con el Notario las condiciones del contrato y, así, poder solventar las posibles dudas que pudieran surgirle al respecto. Para poder realizar este análisis, la entidad bancaria deberá entregar una información muy exhaustiva tanto al Notario como al cliente mediante un medio telemático.

Otra de las novedades que incorpora la Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019 es la limitación de las comisiones por amortización tanto parcial como total. Las comisiones por amortización dependerán tanto del tipo de hipoteca como del momento de la vida del préstamo en que se realice la amortización. Así, una amortización en los primeros años del préstamo implicará una comisión y en los últimos, otra.

La nueva ley hipotecaria supone también un abaratamiento de los procesos de conversión de una hipoteca variable en una hipoteca fija. También se abaratan las conversiones de una hipoteca multidivisa en una hipoteca en euros, se limitan los intereses de demora y se incorporan las siguientes novedades:

  • Se amplía el límite del deudor antes de que la entidad bancaria pueda iniciar la ejecución de la hipoteca. Según la nueva ley hipotecaria, la ejecución solo podrá iniciarse cuando se incumpla el pago de 12 mensualidades o cuando se deba el 3% del volumen total del préstamo.
  • Se prohíben las cláusulas suelo.
  • Se prohíbe que la concesión o no del préstamo hipotecario dependa de la contratación de otro tipo de productos bancarios.
  • Se reparten claramente los gastos derivados de la formalización de la hipoteca. Desde que la Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019 ha entrado en vigor, el cliente solo deberá pagar los gastos de tasación y aquellas copias de la escritura que solicite.

Todas estas medidas no son de aplicación retroactiva. Es decir: afectan solamente a aquellos préstamos hipotecarios que se firmen a partir de la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria. Eso sí: el proceso de ejecución de una hipoteca deberá ajustarse siempre a los nuevos plazos y las novaciones y subrogaciones de préstamos anteriores deberán hacerse de acorde a la nueva reglamentación.

Uno de los aspectos que más se han criticado desde algunos sectores del sector inmobiliario de la nueva ley hipotecaria es que la ley prevé sanciones a aquellas entidades bancarias que no examinen en profundidad la solvencia del solicitante. Esto, sin duda, hará que los bancos se vuelvan más estrictos a la hora de conceder préstamos, lo que tiene dos lecturas. Una: que será más difícil que se produzca una situación de impagos masivos como se produjo tras el estallido de la burbuja inmobiliaria durante la década pasada. La otra: que los clientes que no posean un empleo estable (jóvenes y autónomos principalmente) tendrán muchas más dificultades para acceder a la vivienda de propiedad. Por otro lado, el endurecimiento de los requisitos para conceder préstamos supondrá, inevitablemente, un encarecimiento de las hipotecas.